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「明日の安心と成長のための緊急経済対策」における制度改正によって、優良住宅取得支援制度フラット３５Ｓにおける当初10年間の金利引下げ幅が現行の0.3％から1.0％に拡大されることになりました。
平成22年2月15日に資金を受け取られる方から実施され、平成23年9月30日までにお申し込みされる方に適用する時限措置となっています。（申し込み多数につき当初12月30日の申し込み期限が9月30日に前倒しとなりました。）
フラット３５Ｓ>を利用することが条件>となるわけですが、フラット３５Ｓを利用するには、通常のフラット３５の基準に加え、省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性・耐久性の４つの優れた性能の内、いずれか一つの基準を満たすことが条件となります。
モデルケースで緊急経済対策による１％金利引き下げの効果がどの程度なのかを見てみましょう。
現在の日本は長年のデフレによって物が売れない、景気が上向かないという状況から抜け出せないでいます。そして、２００６年の日銀の０金利解除後も金利は大局的に見ると上昇しているとはいえないレベルで推移してきています。不景気を背景とした資金需要の低下が、金利の頭を抑え続けているからです。
近年、不景気による先行き不透明感により企業が設備投資を控えるため、銀行は資金の投資先を国債の購入に向けるしかなく、大量の資金で国債が買い支えられているという構図がより顕著になっています。国債が大量に買われる・・・つまり高値で取引されるため利回りが低い。長期金利への影響の基礎となる国債の利回りが低いということが、現在の住宅ローンの低金利にもつながっています。
しかし、現在心配されているのはこのだぶついた国債の信用低下による値崩れです。国債価格の下落つまり金利上昇が始まるかもしれないとの懸念です。
もう一つ心配なのは、物価高騰によるインフレが引き起こす金利上昇です。いよいよアジアをはじめとする新興国の急激な発展が、物資の価格上昇を誘発し、強力な景気変動となって日本に影響してくることが懸念されています。それが徐々に顕在化してくるのが２０１１年とみられています。
２０１２年問題を控えていることもあり、今年はこの景気変動が金利にどう影響してくるかをしっかりと注視しなければならない年となりそうです。
好景気に支えられた資金需要増による金利上昇なら本来歓迎されるのですが、果たして日本に好景気が訪れるでしょうか。日本の経済成長の可能性は非常に厳しい現実に直面しているといわざるを得ません。仮に経済成長が進み、国家の税収が増加しても、成長に伴う金利上昇によって生じる国債の利息負担の方が大きくなる恐れもあり、経済成長を無条件に喜べない奇妙な財政構造のなかにあります。それほどまでに、国債残高が肥大化しているということなのです。
インフレ、国債暴落、そして金利への引火・・・住宅ローン金利の上下動そのものより、我々国民生活の変動を憂慮すべき状態かもしれません。日本の長年の低金利が思わぬ反動として返ってくる心構えをいよいよ真剣にしなければならないときが近づいています。
最新の金利予想⇒住宅ローン金利予想（２０１１年）
住宅ローンの金利予想のコメントで目立つのが、「これからの金利は長期的に見れば上昇せざるをえない」というものです。当然、「底」ともいえる近年の超低金利の先には上昇しかないというのは、一見すると当たり前の意見ですが、バブル期の金利に向かっていくような上昇曲線を描くとは考えにくい社会的状況にあることも事実です。金融分野の視点だけでは予想できない様々な経済的ファクターが金利に作用している面があり、これが、各分野の専門家の意見の相違を生み、住宅ローンの金利予想を難しくしています。
特定のファイナンシャルプランナーの一意見のみで、金利予想を判断することはあまり得策ではありません。なぜなら、資格を有していることと、現実経済を深いところまで見渡していることとは違うからです。個人消費者のことを真に考えるしっかりとした有識者であればあるほど、軽々に金利は「上がる」とか「下がる」とは言えなくなるものです。特に企業広告で成り立つ無料、低料金雑誌などの特集に書かれている記事に中立性を求めることは難しいといえるでしょう。
ローン金利の推移は、著名なマネー識者でも完全には言い当てることはできませんが、一般個人が自分で予測をたてる際の判断のよりどころとするのは、やはり冷静な複数の専門家の意見になるでしょう。金利予想は誰もが関心を示すものですが、自国の景気・業況・物価、世界経済の趨勢、主要貿易相手国の景気と金利・・・など、無数の視軸から金利を予測することは非常に難しいことであるといえます。
ここでは、ある一つの視点によって住宅ローンの金利について触れますが、あくまで一つの参考意見として理解いただけるとよいでしょう。
住宅ローンの変動金利推移を下図に示します。
長年続いた低金利。これまでの住宅ローンの金利推移をみると、３％でも高いと感じるのは自然なことかもしれません。でも、本当に高いといえるのでしょうか？
バブル期以前の金利推移をご存知の方ならわかると思いますが、長年に渡って低金利が続いたのが、むしろ特異であり、長期的なスパンで金利推移を予測すると、いつ上昇に転じてもおかしくはないという見方もできるでしょう。
２００６年、5年間続いた「量的緩和政策」が解除され、その後少しずつ、住宅ローン金利は上昇しました。しかし、次第に長期固定金利の水準が下がり、どちらが固定金利で変動金利かわからないほど、両者がその低さを競い合っています。多少の凹凸はありましたが、ここ１５年間、変動金利はほぼ横ばいで推移してきたといえるでしょう。 2年、3年固定などでは、一時期1％を下回る金利が表示されていたこともありましたし、最近では変動金利も１％を切る広告が目立ちます。この長年の低金利の影響から「3％なんて高い！」と感じる人も多くいるようです。
しかし、バブル時代、変動金利は8.5％に到達したこともありました。バブル時代を除いても4～6％の水準が珍しくありませんでした。長い低金利時代を含めても、過去30年間の変動金利の平均は4％を超えると言われています。今後、20～30年という住宅ローン返済の長い期間で考えれば、３％の水準はまだまだ低いとする意見も、ある意味納得がいくでしょう。
住宅ローンは、目先の金利だけを追いかけるのではなく、長期的展望にたって大きな潮流の推移に着目することが大切です。その潮目によって金利３％の水準が高いか低いかの評価が決まるのです。
では、金利はどのように推移すると読むべきなのでしょうか。
金利３％は高いのではなく、過去の歴史からすると低い水準であるという意見。確かにそうですが、低金利を維持せざるを得ない経済的なバックグラウンドがあったことも事実でしょう。また、底を打った先には上昇しかないという単純な意見には、どうも一般消費者に対して中立的な立場をとっていない可能性も考えられます。いわゆる上昇リスクを根拠とした顧客扇動の意図が果たしてないといえるのか？このように多少いぶかって情報に対する過信を避けるようにしましょう。上がるかもしれない・・・というのはいわゆる長期固定金利の商品を売るときのうたい文句ですね・・・。
近年は、リーマンショックに端を発した経済不況の影響もあり、日本でもデフレスパイラルから抜け出せる機運が見当たらず、金利の頭が押さえつけられている状況が低金利の一因として考えられます。
過去を含めて金利推移全体を俯瞰すると、今後の金利はゾーン的に上昇するであろうとする見方もうなずけますが、経済の発展過程を過ぎ、成熟期に入った日本が、バブル黄金期の金利水準に向かうとは、この経済不況の渦中にあっては容易に想像できない面があります。経済成長に連動した金利上昇という視点では、その可能性は非常に低いという意見が大勢でしょう。
また、これまでの住宅ローンの金利が安定した低金利で推移したのには、国の金融政策がありました。量的緩和政策解除後、日銀による2回の利上げも行われ、上昇基調が囁かれていました。しかし、経済不況の影響が大きいこともあってか、２００９年以降は頭打ちとなっています。同時に日本の公債残高が上昇の一途をたどり、もはや金利上昇があっては財政破綻を招くレベルに達しています。金利上昇が許容されない財政事情が背景にあることも無視できません。
金利は様々な要素に連動するものですが、世界経済やアジア経済の趨勢を見渡したときに、当面は上昇しない、上昇したとしても大きな上昇とはならないと見る専門家の意見がこれまでの主流であったと考えられます。特に中国・インドなどの低価格製品の大量供給は長期的に継続すると予測され、国内での物価上昇を起きにくくさせる要因となっています。物が売れない－価格が上げられない－景気悪化－物が売れない・・・いわゆるデフレスパイラルの過程にあって、金利上昇が押さえつけられているという見方は一定の合理性があります。
２００９年１２月に、同年４～９月の住宅競売数が全国で前年同期比４６％増加したということがありました。戸建て、マンションの住宅ローン返済が行き詰った方が大きく増加したことを意味しますが、背景には不況による企業の人員削減や賃金カットが広がったことがあります。不景気の影響は劇的な改善がないまま底冷えが続き、住宅の買い控えも依然として続いています。
不景気が加速すると、金融機関としてはできるだけ貸し倒れリスクを下げたいという意思が働きますから、返済能力が十分ある人に借りてもらうために審査が厳しくなります。そのことを裏付けるかのように、住宅ローン審査に通らない方が増加しました。それを受け、業界団体が以前のように一般のサラリーマンでも融資が受けられるよう、住宅金融公庫の直接融資を復活させて欲しいとの要望を国に提出するということもありました。
民間金融機関の住宅ローンの貸し渋りは、生涯収入が不安定な能力・成果主義の今の時代ではある程度やむを得ないのかもしれません。低金利時代でさえ、このような厳しい状況が生じているわけですから、まして３％を超えてくるとなると、問題がより顕著となって一般庶民に降りかかってくることでしょう。
住宅の買い控え、住宅ローン貸し渋りは裾野の広い住宅産業のみならず、日本経済の景気に大きく影響します。以上のことを背景として考えると、３％を超える水準での金利設定は当面市場が許容しないと見ることもできるかもしれません。
住宅金融公庫時代とは変わって、住宅ローンの金利は現在、民間金融機関の市場競争が働くため、市場や景気を無視した高金利設定は難しい面があります。まして、サラリーマンの将来収入の不安がクローズアップされるような不景気が続く限りは、消費者は低金利に目がいきますから、より厳しい競争にさらされるため、３％を超える水準では、貸し手側はなかなか戦いにくいということも予想されます。
長年の低金利に慣れてしまうと、金利感覚が麻痺するのも仕方ありません。低金利が当たり前という前提で、住宅購入を検討するのはごく自然なことといえるでしょう。以上のように、現在の経済情勢を考慮すると、金利３％は高いという消費者感覚に大きな間違いはないという見方が成り立ちます。
住宅ローンの金利動向を左右するものとして、2006年前半の金融緩和政策の転換がありましたが、多少の上昇はみられたものの、決して決断を左右するほどの大きな上昇があったとはいえない状況で推移してきました。あの上昇ムードはどこへ行ったのか。予想を裏切るような低金利が続いています。住宅ローンの金利動向を読み解くのは、経済を読み解くことに匹敵します。単純な指標をもって、上がる上がらないは論じられません。
ですが、今住宅ローンを組もうと考えている方にとって、金利動向は非常に重要な判断要素です。３０年固定とするか、短期固定・変動とするか、あるいは両者を組み合わせるか？その決断はほぼ、金利動向予測に委ねざるを得ません。
今後の住宅ローンの金利動向を要点を絞って少し考えてみたいと思います。
まず、絶対的なトレンドとして見過ごせないのが、
・物価上昇の原因となる国際的な原料、一次産品の価格上昇。
・資金需要低下による余剰資金の増大。
・膨大な国債残高の肥大化。
です。
原料、一次産品の価格上昇は間接的に金利を押し上げる方向に働くと考えられますが、２０１１年以降、これらがいつ金利に影響するかを注視しなければならない状況が続くでしょう。
住宅ローンの金利に影響を与える中長期金利が上がってこない要因の一つにデフレがあると考えられます。資源価格が徐々に上昇しているのにもかかわらず製品価格が抑えられているのは、低廉な労働力を背景とした生産システムが急速に構築されたことが要因の一つといえるでしょう。
つまり、中国、インド、東南アジアの３０億の人口を有する大国が急速な発展とともに、低価格製品を世界に大量供給し、一次産品の価格上昇の影響を打ち消していると考えられるのです。インフレが弱められ、金利上昇圧力が弱まるということですね。
さらに、かつてないほどの長期間に渡って超低金利政策を取ってきたために、法人企業全体として資金が余剰気味になっているという現実があります。金利というのは、基本的にお金を貸したい側（金融機関など）と借りる側（個人や法人）との需給バランスで決まりますから、借りる側の需要が減れば、金利は上がりにくくなります。
経済の発展途上にある段階では、企業はだいたい資金不足ですが、現在、企業はほぼゼロに近い金利で非常にコストの低い資金を大量に使えるので、企業の金融収支が改善。自由に使える流動性の高い資金を潤沢に持っているので、（金融機関などから）新たに資金を調達する必要がなくなってきました。
しかも、企業はだぶついた資金を運用するために債券に投資します。これも金利が低下するほうに作用します。
資源価格上昇による金利上昇圧力と、金余り状態に起因する金利下降圧力の両者のパワーバランスが拮抗している状態といえるでしょう。
そして、これがいつまで続くかが問題なのです。この均衡が崩れたときどうするかという視点をすでに持たなければいけない時が来ていると考えられるのです。