フラット35-35S の金利優遇効果 比較シミュレーション 2016

2016(平成28年)のフラット35の概要
金利プラン 金利引下げ期間 金利引下げ幅
フラット35
金利Aプラン
当初10年間 フラット35の金利から
年▲0.3%
フラット35
金利Bプラン
当初5年間


 平成28年のフラット35は、平成27年度と同様、「金利Aプラン」「金利Bプラン」として継続します。

 今年のフラット35について、各金利タイプごとにプラン概要、及び各タイプの利用条件を整理しましたので以下をご覧ください。
 なお、この優遇措置は平成29年3月31日までの申し込み受付分に適用(予算に達する見込みの場合は受付終了)されることとなります。

 より高い性能基準を満たす住宅には金利優遇を付与する制度ですが、今年は前年(平成27年)の制度拡充が平成28年1月29日受付分で終了し、通常のフラット35に対しての引下げ金利が0.6%だったのが、0.3%引下げへ戻る形となりました。

 モデルケースで各タイプの金利引き下げ効果がどの程度かを見てみましょう。


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フラット35Sの金利優遇比較図

以下をモデルケースとして比較します。なお、金利1.19%は平成28年4月期の金融機関が提供する金利で最も多い金利です。

モデルケース
  • 借入額3,000万円
  • 返済期間35年
  • 元利均等払い
  • 金利1.19%(完全固定)

図解 フラット35とフラット35Sの優遇金利比較図

フラット35金利Aプランの場合、
フラット35と比べ、総利息額は86万円お得に!

フラット35、フラット35Sの利用条件(技術基準)

フラット35を利用するための技術基準

一般的な住宅に求められる標準的な以下の基準

  • 住宅の通気、防腐措置など、耐久性等に関する基準
  • 住宅の断熱構造化に関する基準
  • 住戸の必要面積、部屋数、戸建形式などの基準
  • フラット35の技術基準の詳細は⇒コチラ

フラット35の利用には、フラット35の技術基準に加え以下を満たす必要があります。

フラット35(金利Aプラン)
(新築・中古住宅共通基準)
以下の(1)から(7)までのうち、いずれか一つ以上の基準を満たすこと
省エネルギー性 (1)認定低炭素住宅
(2)省エネ法に基づく通称トップランナー基準に
   適合する一戸建て住宅
(3)一次エネルギー消費量等級5の住宅
(4)性能向上計画認定住宅(建築物省エネ法)
耐震性 (5)耐震等級(構造躯体の倒壊防止)3の住宅
バリアフリー性 (6)高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
   (共同住宅の専用部分は等級3でも可)
耐久性・可変性 (7)認定長期優良住宅
フラット35(金利Bプラン)
(新築・中古住宅共通基準)
以下の(1)から(6)までのうち、いずれか一つ以上の基準を満たすこと
省エネルギー性 (1)断熱等性能等級4の住宅
(2)一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
耐震性 (3)耐震等級(構造躯体の倒壊防止)2以上の住宅
(4)免震建築物
バリアフリー性 (5)高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
耐久性・可変性 (6)劣化対策等級3以上の住宅で、かつ、
   維持管理対策等級2以上の住宅
   (共同住宅等は、一定の更新対策が必要)
(中古住宅特有の基準)
以下の(1)から(4)までのうち、いずれか一つ以上の基準を満たすこと
省エネルギー性(開口部断熱)    (1)二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅
省エネルギー性(外壁等断熱) (2)次のいずれかの住宅

  • 建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅(省エネルギー対策等級2以上または断熱等性能等級2以上)
  • 中古マンションらくらくフラット35のうちフラット35S(省エネルギー性(外壁等断熱)に適合するもの)として登録された住宅
バリアフリー性(手すり設置) (3)浴室及び階段に手すりが設置された住宅
バリアフリー性(段差解消) (4)屋内の段差が解消された住宅

フラット35S利用のための省エネ性能は他の住宅制度との併用が可能

 フラット35の技術基準の内、省エネルギー性能基準については、前表のように金利AプランとBプランで異なります。それらの性能水準がどの程度のものなのか、他の制度とも含めて相対的に示したのが以下の図になります。

フラット35Sの省エネルギー性能比較図

※ 住宅性能表示制度とは
住宅の性能を表示する際の共通基準(等級)を定め、その数字の大小により消費者による住宅性能の相互比較を可能とする制度です。他の住宅の優遇制度や補助金を受ける際に必要な性能要件もこの等級が多く用いられています。評価住宅は万一の際、各地弁護士会の紛争処理支援を受けられる、また、地震保険が割引となるメリットがあります。

 金利Aプラン、つまり、優遇期間が10年間のプランの場合、最高水準の省エネ性能(トップランナー基準)または認定低炭素住宅相当の省エネ性能が必要となります。

 一方、金利Bプラン(優遇期間が5年間)の場合は、一段階低い省エネルギー性能(等級4)を満たすことで利用が可能となります。

 フラット35を利用する際の一つの選択条件である省エネルギー性の基準については、省エネ住宅ポイントなどの補助制度や認定住宅の省エネルギー性の基準と重複する部分が多く、他の住宅制度を併用しやすいというメリットがあります。

 フラット35の基準を満たすためには省エネ・耐震・バリアなど複数の選択肢がありますが、このような制度併用のメリットも踏まえた上で基準を選択するようにしましょう。

フラット35S、フラット35返済額・総利息比較シミュレーション

 上のモデルケースでフラット35の金利引き下げの効果を比較表で見てみましょう。

 元金の多い初期の段階で低金利で元金償還速度を上げる効果はやはり大きいものがあります。

フラット35、フラット35返済比較(借入額3,000万円、返済期間35年、金利1.19%・完全固定・元利均等)
返済タイプ フラット35 フラット35
金利プラン 金利プラン
金利 1.19% 当初年間
0.89%
当初10年間
0.89%
6年目以降
1.19%
11年目以降
1.19%
毎月返済額 8万8千円 当初5年間
8万4千円
当初10年間
8万4千円
6年目以降
8万7千円
11年目以降
8万7千円
借入元金 3,000万円 3,000万円 3,000万円
総利息額 670万円 624万円 584万円
総返済額 3,670万円 3,624万円 3,584万円
フラット35との差 46万円 86万円

良質化は工事費が嵩むが長い目で見ることが大切

 1%台の金利が完全固定で35年続くということ自体、以前は考えられないことでしたが、さらに良質な住宅に対しては国の利子補給により初期段階で0.3%が優遇されます。

 省エネ性を高く、あるいは耐久性を高くすることによる工事費増加分が利子補給で補われると考えれば、それによる維持コストの低減メリットをそのまま享受できるわけですから、この政策誘導を利用するメリットは十分にあるといえす。

 良質な住宅に対しては特典与えて、建物の超寿命化や都市の省エネ化を推進したいという国の住宅政策は今後もしばらくは続くと考えられますが、予算や政治的判断により、メリットの内容が毎年見直されることになりますので、あくまで時限的な措置と考えておく必要があります。

 近年ではモーゲージバンクに限らず、地銀などでも業界最低水準金利を打ち出すケースが多く、金融機関の選択肢の幅も増え、フラット35を利用しやすい環境となっています。加えて、史上最低レベルの低金利。今年度もメリットを生かすタイミングとしては申し分がなさそうです。

上のローンシュミレーションは以下のサイトで簡単に計算できます。
フラット35についての詳細はコチラ。
フラット35S(住宅金融支援機構)

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