住宅ローン金利の主要なタイプのひとつが、変動金利型です。
変動金利タイプは、金利が下落傾向にある場合、また借り入れ期間が短い場合にそのメリットが生かせます。逆に金利上昇が予想される、借り入れ期間が長期となる場合は、長期固定型を選択するメリットが大きくなります。

　住宅ローン変動金利タイプは、金融機関によって異なる例もありますが、一般的には年に2回、金利が見直されます。また基準となる金利が大幅に上昇した場合には、その都度、見直されることもあります。

　金利が上昇すれば当然、返済額も増える、と言いたいところですが、多くの金融機関では、変動金利型の返済額は5年間一定にしています（『5年ルール』といわれることもあります）。5年の間には、10回（年2回×5年）分の見直し作業が行なわれるわけですが、5年間は金利が上がっても返済額は増えず、金利が下がっても返済額は減らないのです。
　これは、半年ごとに返済額が変わるのでは返済する人が戸惑うであろうとの配慮から、返済額は5年に一度の見直しにしよう、とされたものです。

　金利は変わっても返済額は同じ。そんな不自然なことをするには、返済額に占める利息と元金の割合を調整する必要が生じます。
　金利が上がっても返済額を増やさない代わりに、返済額に占める利息の割合を増やし、元金の返済に回る額が減らされるわけです。普通は返済回数を重ねるごとに利息の割合が減っていくのに、金利が上がると再び利息の額が増える。つまり、元金の減りが鈍ることになります。

　ちゃんと返しているのに、なかなか残債（ローンの借入残高）が減らない。そんな矛盾を生むより、金利が変わったらその都度、返済額も変更する、というスタイルをとる金融機関もあります。

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モーゲージバンクのフラット３５の業界シェアが高い理由は？

　日本でも2003年10月に公庫の証券化事業が開始されて以降、次々とモーゲージバンクが登場し、2010年3月時点でフラット35の利用者のおよそ６５％がモーゲージバンクからの利用者となっています。

　モーゲージバンクとは、預金業務を行わない貸し出し専業の金融機関をいいます。通常の銀行のように預金を原資とせずに、住宅ローン債権を住宅金融支援機構が証券化し投資家に債権を売却することによって資金を調達します。

　預金窓口の店舗経営コストを省くなどのローコストオペレーションにより、業界最低金利を提供することが可能なのが最大の特徴です。

　融資手数料の安さ、フラット３５向けのつなぎ融資や保険などの付帯サービスの充実、融資枠の広さ、融資実行までのスピード・対応など、業界間の激しい競争を背景として、顧客満足度向上への対応に遜色がなく、なおかつ業界最低金利を提供し続けている点がモーゲージバンクがシェアを伸ばしている理由と考えられます。

　モーゲージバンクは銀行のように支店が張り巡らされていないため、インターネット・郵送のみでの手続きに不安がある方にとってはなじまないのですが、それでもモーゲージバンクのシェアが高いのは、利用者が金利の安さを優先する傾向が強い結果であるといえるでしょう。
　
　手続きに不満があってもそれは一瞬のこと・・・。利息負担は一生続きますから金利の低さを重視するのは当然といえるでしょう。

ＳＢＩモーゲージの業界シェアが高い理由は？

　ＳＢＩモーゲージのフラット３５取扱い実績が業界Ｎｏ．１となっている理由とは何でしょうか。

　前述のように、サービスと金利の低さでフラット３５の利用者がモーゲージバンクを選ぶようになったのですが、中でもSBIモーゲージの取扱い件数が増えているのは、窓口対面サービスを重視した店舗展開が顧客に評価されているからと考えられます。

　モーゲージバンクはほぼ横並びで最低金利を出しています。その他のサービスを比較しても、飛びぬけて利用者をひきつけるほどの差はありません。最安を優先するなら融資手数料の安い楽天モーゲージが勝っています。

　しかし、現実のところ住宅ローン利用者は対面サービスを重視する傾向がとても強いのです。やはりインターネット・郵送・電話だけで手続きを済ませるのは不安な部分があります。一度はフェイス・トゥー・フェイスでしっかりと確認したうえで手続きを進めたいという方が非常に多いのです。

　また、住宅ローン利用者の選択と決定にとても大きな影響を持っている住宅販売・仲介業者にとっても、手続き面で対面サービスが近くで受けられるのは大きなメリットになります。

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　年収負担率（住宅ローン年間返済額の年収に占める割合）と金利から借入れ可能額を算出する早見表を以下に掲載します。返済期間別となっていますので、以下のリンクからご利用ください。

 ３５年返済時－借入れ可能額算定表（万円）
 ３０年返済時－借入れ可能額算定表（万円）
 ２５年返済時－借入れ可能額算定表（万円）

 ２０年返済時－借入れ可能額算定表（万円）

 １５年返済時－借入れ可能額算定表（万円）

　表の利用方法については、こちらで説明しています。また、早見表に載ってない数字で借入可能額を計算する方法についても説明していますので参考にしてください。

３５年返済時－住宅ローン借入可能額算定表

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　住宅ローン金利優遇キャンペーンなどの広告を目にすることがよくあります。相場よりかなり低い金利をみて、思わずびっくりしてしまい、商品の詳しい中身に興味が向いてしまいます。

　住宅ローンの金利優遇を受ける条件としてポピュラーなのが、その銀行の預金口座を給与振込口座にする、クレジットカードを作る、投資口座を作るなどです。そんなに難しい条件が課せられるわけではないため意外と簡単に最優遇金利を受けることが可能です。費用のかからない簡単に見えるそれらの条件は、金融機関の営業拡大戦略としてはとても重要なことなのは言うまでもありません。最初のハードルを越えてもらうことが一番大変なのですから。

　ところで、例えば１％優遇となると、かなり有利な商品に見えますが、住宅ローンの金利優遇はその住宅ローンが終了するまで続くものではない場合が多いことはご存知ですよね？このことは、あまり大きい字で書いてはいません。最優遇金利をとてつもなく大きく表示するあまり、小さく見えるのではなく、本当に小さい字で書いてあるのです。場合によっては最初の広告にそれらについての記載がない場合もあります。

　住宅ローン最優遇期間終了後の優遇金利はどの程度になるのか？また、その際の返済額は？これらのことをしっかりチェックした上で、申し込まなければなりません。

　最初だけお得な優遇金利の表示で興味を惹く理由は、住宅ローンの商品の特性にあります。通常は何十年という長期間にわたって契約期間が続くことになります。つまり、借換えや不払いリスクはあるものの、一度契約すると金融機関にとっては長期にわたって利益が約束されるという特性があります。つまり、金融機関にとっては、最初が肝心なのです。最初を逃すと長期契約をふいにしてしまう。

　最近は住宅ローンに保険などを付帯させるなどの差別化を図る例が見られますが、消費者が最も気になるのは金利なわけです。大ざっぱにいうと、どこで借りようが利息の計算は同じなわけですから、金利が小さい方がいいということになります。金利を見て金融機関を選択している消費者に対し、だからこそ、最優遇金利を見せるわけです。
　
　後悔しないために知っておきたい広告のセオリー、それは、「最優遇金利はでかく、都合の悪いことは小さく」です。都合の悪いところを詳細に確認し、他社と比較することが大切なのです。

　５年、１０年で完済するなら別ですが、住宅ローンは長丁場の契約です。長期視点に立って、住宅ローン返済計画を考えなければなりません。住宅ローン金利優遇キャンペーンに安易に乗らないことが大切です。

　最近はインターネットで素人でも簡単にローンシュミレーションができる時代となりました。返済利息、つまり銀行の利益が瞬間的にわかる時代となり、返済利息を最小化させたい消費者によって、金融機関は熾烈な競争にさらされることになったわけです。金利に大きな差がなくなってくると、選択理由が他の付帯サービスや対応などに移っていくことになるため、そちらのサービスでの差別化も進んでいくでしょう。

　住宅ローンの金利優遇の広告が決して悪いということではありません。元金が多く残っている初期に低金利で元金返済を進めることは非常に大きなメリットになります。一方、返済額が途中で上昇してしまうというデメリットもあります。大事なのはそれらを理解して住宅ローン商品を選択するということです。
　また、経済、金利の流動性に敏感で、その時その時の好条件を選択していくことの手間が苦でない方なら、借換えキャンペーン金利を使い倒して、ローンに機動性を持たせる方法も考えられますね。

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「金利上昇の今こそ完全固定ローン」という情報は、はたして絶対か？

住宅ローンは固定金利を選択することが、今や間違いのない選択であるかのような風潮が強く感じ取れる情勢です。住宅ローンで固定金利を謳う商品は、「３５年完全固定」「変わらない安心」とのフレーズで、大々的・戦略的に広告されています。
固定金利は、金利上昇局面では確かに有効な選択肢なのですが、経済の変動に追従しづらい、遊び・自由度の少ないカタブツになる可能性もあることを理解しておかなければいけません。

金利タイプ決定の基本原則は
・金利の上昇局面では「固定金利」中心
・金利の下降局面では「変動金利」中心

です。フラット３５の利用者がここ最近、急に増えたのは、金利の先高感が顕在化したことによる結果です。まさに、上記基本原則にのっとった選択行動なのです。ということは逆に、金利が下がり続けていた時代には、当該原則からすると、長期固定金利は「タブー」だったことも分かります。下がり続ける金利を目先に、住宅ローン固定金利の功罪が、「過払いリスク」となって表面化したからです。

今後３０年にわたり、間違いなく金利が上昇するなら、住宅ローンは固定金利で決まりです。しかも長期の完全固定。ですが、上昇トレンドはあるものの、金利上昇が３５年続く保証はなく、様々な経済変動が予想される中、完全長期固定に待ったをかける意見も当然あります。

金利動向を常にウォッチングできる人で、最低でも週に1回くらいは長期金利の動きをチェックすることが苦にならない人であれば、固定金利特約期間の変更、変動から固定への切り替えなど、あまりコストがかからなくても条件変更ができて、その時点で金利水準の低いローン商品を選択することも可能でしょう。そして、その後の金利動向に合わせて機動的に対応していくのがベターだと考えることもできます。

３５年先のことは誰にもわかりません。自分が払う金利は、変動する経済情勢にマッチさせ、その時点でのベストを選択していくという考え方も当然ありなわけです。

金利情勢などを注視する余裕などない、仮に結果的に利息の過払いがあっても、それは返済額が変わらないという安心を買った対価だと捉え、住宅ローンは固定金利で決まりという考えも当然ありでしょう。

要は、みんなが言っている、みんなが選んでいるという選択の仕方ではなく、一意見に流されず、自分に合うかどうかで決めることが大切なんですね。

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住宅ローンの金利の仕組みは為替、物価など、さまざまな経済情勢と密接に連動していて、一言では言い尽くせない仕組みがあります。住宅ローン金利の数字だけを見るのではなく、なぜ住宅ローンの金利が変わるのかをわかりやすく説明します。

金融機関が住宅ローンの金利を決める際、基準にしている金利があります。それは、金融機関や取り扱う商品によって異なり、「金利は～水準を基準」「～連動型」というように説明されています。
金融機関は、それぞれ基準にしている金利に経費・利益などを加味し、住宅ローンの金利を決めています。
住宅ローンの基準となる金利は主に3つ。「財政投融資貸付金利」「長期プライムレート」「短期プライムレート」です。
財政投融資貸付金利、いわゆる財投金利は簡単に言うと国の貸出金利です。
そもそも「財政投融資」とは、公共事業を行なう際に国がお金を融資することをいいます。その際に生じる金利が財政投融資貸付金利です。

住宅金融公庫（現：住宅金融支援機構）融資などの公的ローンは「財政投融資貸付金利」を基準に、民間ローンは「長期プライムレート」「短期プライムレート」を基準にした金利を適用しています。
よって、「長期プライムレート（長プラ）が上がったから住宅ローンも上がる」というように一般的に言われるわけです。

さらに突き詰めると、「財投金利」は「長期国債の流通利回り」、「長プラ」は「利付き金融債の流通利回り」、短プラは「公定歩合・短期金融市場の取引」の影響を受けます。

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住宅ローンの金利計算はシュミレーターを使えば、今や誰にでもできます。各住宅ローン提供サイトには、ほぼ、間違いなくシュミレーターが設置してあります。
金利予測は難しいですが、住宅ローンの金利計算は、個人の能力に関係なく誰でも簡単にできますので、住宅ローンの質を見極めることに時間を向けられる時代になったといってよいでしょう。

最も利用の多い元利金等返済で住宅ローン金利計算をするには、各サイトにあるシュミレーターに借り入れ金額と返済期間・金利を入力するだけです。そうすると、毎月返済額、総返済額、総支払利息などが、瞬間的にわかるわけです。

過去には、それなりの計算知識がある人でなければ、元利金等法による住宅ローンの金利計算などはできなかったわけです。銀行との相談や交渉に臨むに当って、住宅ローンの金利計算を自分でやっておく、おかないは大きな違いであることは想像できるでしょう。

このくらいの金利であれば、これくらいの返済額になるというある程度の勘所を身に付けておけば、銀行の都合のいいアピールに、自分で明確にNOという判断ができるのです。

住宅ローン金利計算の結果、あなたが、最終的に支払う利息額をご覧になりました？
例えば、借入額3,000万円　返済期間30年　元利均等返済　利息３%と４%との違いで生じる利息総額の差は約６００万円になります。つまり銀行の利益ですよね・・・。

住宅ローン金利計算は、銀行の利益を計算することです。この利息の支払いをできる限り抑えようというのが住宅ローン選びの要なのですから、住宅ローン金利計算を人任せではなく、自分でいろんなケースで行っておくことが大切です。

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銀行の住宅ローン金利を比較する際、表面上の金利で比較をしてはいけません。店頭標準金利、最優遇金利などの数字の大小のみで銀行を比較すると、実質上の金利負担で損をする場合があります。表面金利には表れてこない要素を含めて比較することがとても大切なのです。

銀行の住宅ローン金利比較のポイント！
・金利優遇を受けるための条件を自分がクリアできるか
・手数料、保証料などを含んだ金利なのか
これらを、含めて金利を比較しましょう。

保証料は、一般的に金利換算で0.2%相当になるのが相場です。
以下では、具体的に手数料や保証料を含んだケースで比較の一例を見てみましょう。

例えば、ソニー銀行は保証料無料、団体信用生命保険＝銀行負担のため、メガバンクやフラット35の金利とは比較しづらい面があります。そこで、以下にある月のソニー銀行金利をメガバンク、フラット35金利と比較してみましょう。

銀行の住宅ローン金利比較その1：
メガバンクの住宅ローンもソニー銀行と同様、団体信用生命保険は銀行負担。しかし、保証料は掛かってきます。保証料は金利に直すと約0.2％になるため、35年固定ローンの場合：

メガバンク：3.550％（3.350％＋0.2％の保証料）
ソニー銀行：3.087％

⇒その差0.463％

銀行の住宅ローン金利比較その2：
フラット35の保証料はソニー銀行と同様無料ですが、団体信用生命保険は借り入れる本人負担、更に事務手数料が借入金額の約2％かかる違いがある。団体信用生命保険は金利に直すと約0.3％、事務手数料は約0.14％になるため、35年固定ローンの場合：

フラット35：3.390％（2.950％＋0.3％の団体信用生命保険＋0.14％の事務手数料）
ソニー銀行：3.087％

⇒その差0.303％

これは、ある時点での一例であり、ソニー銀行を推奨するものではありません。
銀行の住宅ローン金利を比較する際のポイントを理解していただくために挙げた例です。
皆さんもこのような方法で色々な金融機関の住宅ローン金利を比較するとよいでしょう。

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　JAバンクは、マイホームの新築・購入、増築、リフォームからローンの借り換えまで、さまざまな住宅ローンプランに対応しています。

　金利は各市のJAバンクによって異なりますので、お近くのJAバンクに確認する必要があります。
　主要市であれば各市JAバンクホームページ上で住宅ローン金利を公開していますが、金利を表示していないJAや、住宅ローンを扱っていないJAもありますので、詳しくは最寄のJAにお問い合わせください。

　各市JAの住宅ローン金利を探しやすいよう、各県内のJAホームページリンクなどを以下に掲載しましたのでご利用ください。

　各市JAホームページで、「住宅ローン」「キャンペーン情報」、「最新金利情報」「金融商品一覧」などのリンクを探してください。（各JAでHPの仕様が異なるので、掲載位置や内容が様々となっています。）

　このような形で公開されています。⇒　例）JA東京みらい

北海道
・北海道内の各JA　ホームページ

東北
・青森県内の各JA　ホームページ
・岩手県内の各JA　ホームページ
・宮城県内の各JA　ホームページ
・秋田県内の各JA　ホームページ
・山形県内の各JA　ホームページ
・福島県内の各JA　ホームページ

関東
・茨城県内の各JA　ホームページ
・栃木県内の各JA　ホームページ
・群馬県内の各JA　ホームページ
・埼玉県内の各JA　ホームページ
・千葉県内の各JA　ホームページ
・東京都内の各JA　ホームページ
・神奈川県内の各JA　ホームページ

中部
・山梨県内の各JA住宅ローン適用金利
・長野県内の各JA　ホームページ
・新潟県内の各JA　ホームページ
・富山県内の各JA　ホームページ
・JAバンク石川の住宅ローン適用金利（右メニューの軽減金利のご案内をクリック）
・福井県内の各JA　ホームページ
・静岡県内の各JA　ホームページ
・岐阜県内の各JA　ホームページ
・愛知県内の各JA　ホームページ
・三重県内の各JA　ホームページ

近畿
・滋賀県内のJA住宅ローン適用金利
・京都府内の各JA　ホームページ
・大阪府内の各JA住宅ローン適用金利
・JAならけんの住宅ローン適用金利
・兵庫県内の各JA　ホームページ
・和歌山県内の各JA　ホームページ

中国・四国
・岡山県内の各JA　ホームページ
・鳥取県内の各JA　ホームページ
・島根県内の各JA　ホームページ
・広島県内の各JA　ホームページ
・山口県内の各JA　ホームページ
・JAバンク徳島　ホームページ
・JAバンク香川の住宅ローン適用金利
・高知県内の各JA　ホームページ
・愛媛県内の各JA　ホームページ

九州・沖縄
・福岡県内の各JA　ホームページ
・佐賀県内の各JA　ホームページ
・長崎県内の各JA　ホームページ
・熊本県内の各JA　ホームページ
・大分県内の各JA　ホームページ
・宮崎県内の各JA　ホームページ
・鹿児島県内の各JA　ホームページ
・JAおきなわ　ホームページ

・JAバンクTOPページ

　JAバンクでは住宅ローンの金利のキャンペーンを行う場合がありますが、内容は各市JAバンクで異なり、融資条件等も異なるため、詳細は各市JAに問い合わせが必要です。

JAバンクの金利はどの程度低いのか？

　以前、JA住宅ローンの金利は常に公庫（現：住宅金融支援機構）よりも、0.1%低いといわれていましたが、最近ではどうでしょうか。

　住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して現在提供しているのがフラット３５。平成２２年７月のフラット３５の提供金利は金融機関によって2.320％～3.280％の幅がありましたが、金融機関が提供する金利で最も多かった金利は2.57％（返済期間21～35年）でした。ちなみに、SBIモーゲージなどの主要行が提供する金利は2.32％となっています。

　一方、参考としてJAうつのみやの平成２２年７月の20～35年の完全固定金利型の軽減適用金利を見てみると2.68％となっています。ですが、JAの場合は、都市銀行の民間住宅ローンと同様、金利に団体信用生命保険料(団信保険料)が含まれています。フラット３５の場合は金利に団信保険料が含まれていないので、別途支払う必要があります。（団信は強制ではありませんが、ほとんどの方は加入します。）

　保険料は35年返済の場合で1000万円当たり65万円強となり、金利に換算すると約0.36％です。よって、比較上の金利としては約（2.68－0.36）＝2.32％となります。

　住宅金融支援機構よりも0.1％低いということにはなりませんが、それでも、JAの提供金利はフラット３５の最低水準に相当することがわかります。

※JA住宅ローンの金利は各JAにより異なり、また、軽減適用金利をうけるには各種条件がありますのでご注意願います。詳しくは、お近くのJAへ問い合わせください。

※JAバンク……農業協同組合(JA)、信用農業協同組合連合会(信連)、農林中央金庫(農林中金)からなる金融機関グループの総称。

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労働金庫の住宅ローン金利は、各地域の労働金庫支店によって異なります。下部に、全国の労働金庫支店一覧のリンクを載せておきますので、こちらから金利を確認してみてください。
支店により異なりますが、労働金庫の住宅ローン金利は、その機関の性格から、たいへん利用しやすい金利設定になっています。

「ろうきん」＝労金は、労働金庫の略。働く人達がお互いを助け合うために資金を出し合ってつくった協同組織の金融機関です。預金やローン、各種サービスなどは一般の金融機関とほとんど変わりませんが、資金の運用や運営が違います。全国各地に地域ごとの労働金庫があり 同じサービスでも商品名が違ったり、金利も違います。
労働金庫は
・営利を目的としない金融機関
・勤労者のための福祉金融機関
といった性格から、庶民の生活安定のための金融商品が多く提供されており、利用しやすいという特徴があります。

また、原則会員になることが必要となりますが、労働金庫のある地区内に住んでいる勤労者、地区内にある事務所などで働いている人は会員になることができます。

各労働金庫の支店一覧です。
ろうきん毎に、キャンペーン・サービス詳細が紹介されていますので、チェックしましょう。
優遇金利条件、期間、借り換えの可否など、ろうきん支店ごとに異なりますので注意しましょう。

北海道労働金庫
静岡県労働金庫
四国労働金庫
東北労働金庫
北陸労働金庫
九州労働金庫
中央労働金庫
東海労働金庫
沖縄県労働金庫
新潟県労働金庫
近畿労働金庫
長野県労働金庫
中国労働金庫

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