変動金利と固定金利の特徴とメリット比較
完全固定型金利の特徴
完全固定金利はローンを組んだ時点で、毎月返済額・総返済額が決まるため、将来の計画が立てやすいというのが一つの特徴です。さらに金利上昇の不安を抱えなくてよいため、安心感が得られるのもメリットの一つです。 一方、完全固定金利は一般的に変動型金利よりも金利が高めに設定されているため、変動金利の最終的な平均値が固定金利を上回らなかった場合、完全固定金利の方が相対的に利息を多く支払うことになります。世の中の金利が下降してもその恩恵が受けられず、より多くの利息を支払うことを最初に確定してしまうというリスクが完全固定金利にはあるのです。 「変わらない安心・・・」というフレーズがありますが、実は「変わらない負担・・・」という隠れたフレーズがあることに注意しましょう。もちろん金利の下落幅が大きければ、借り換えという方法で利息負担を軽減することも可能ですが、出だしの金利がそもそも低いと、その恩恵に与れない可能性もあるのです。変動型金利と完全固定型金利の損益分岐点
変動金利と完全固定金利の損益分岐点がどこなのかを概念的に示した下図をご覧ください。損益判断は変動金利の瞬間的な上昇・下降にフォーカスして判断するのではなく、長期的目線で金利の潮流を俯瞰し比較することが大切です。初期の段階で変動金利が固定金利を越えたからといって、固定型金利が有利かといえば、そうとはいえません。上がるものはいつかは下がる・・・そういった大局観で捉えることが大切です。 均してみてどっちが得か・・・それは概念的には下図のように面積比較で決まります。ただし、この曲線を予測することはプロでも困難ですので概念として頭にとどめておけばよいでしょう。
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変動型金利と固定金利の比較シミュレーション
変動金利と完全固定金利の損益の判断は、結局のところ金利の推移をどう推測するかによります。損益判断をより具体的に見てみましょう。基準は変動金利の平均が、固定金利を上回るかどうかです。
パターン２では金利は双方でほぼ変わりませんので、この場合、金利上昇リスクのない固定金利に分があります。さらに、変動金利には５年ルールや１．２５倍ルールによる利息負担の増加リスクもあるため、相対的に固定金利が有利としています。
変動金利と完全固定金利の詳細シミュレーション
次に、より現実的な固定金利と変動金利のシミュレーションをしてみましょう。 変動金利は１％を切る商品が多いですが、１％をスタートとして、支払いから２０年間まで、５年置きに１％ずつ上昇した場合と０．５％ずつ上昇した場合でシミュレーションします。固定金利はフラット３５の平成２２年７月時点の取扱行最多金利が２．５７なので、金利２．６としてシミュレーションしてみます。
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平成２２年８月主要金融機関フラット３５最新金利一覧
今月のフラット３５取扱い金融機関の金利は、返済期間が21年以上35年以下の場合で金利幅は2.230％～3.200％となっています。
取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは2.480％となっており、先月（７月）より、0.09ポイント下降しています。
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元利均等払いは、毎月の返済額が一定になるように元金と利息の割合を調整した支払い方法です。毎月返済学が安定しているため、
モデルケースの場合、元利均等払いは毎月返済額126,000円で一定ですが、元金均等払いは初回返済額が158,000円からスタートし、毎月約百数十円づつ返済額が減り、
元利均等と元金均等払いの差額を計算して、毎年繰り上げ返済するというのは、あまり現実的とはいえないかもしれませんが、ここでは、あくまでも総返済額において、理論上、
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以下のモデルケースで見てみましょう。なお、頭金の比較は５００万円確保した場合と比べての比較になります。（頭金０円・・・つまり借入額が５００万円多くなった場合の比較になります。）
購入する住宅の価格は変わらないのに、返済条件が変わるだけで
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フラット３５Ｓ返済額比較表
１．０％引き下げの効果を比較表で見てみましょう。緊急経済対策の適用によって当初１０年間の金利はなんと１．８％。１％台の金利が長期固定型で実現されるため、変動金利型を考えていた方の中でも、フラット３５
特定のファイナンシャルプランナーの一意見のみで、金利予想を判断することはあまり得策ではありません。なぜなら、資格を有していることと、現実経済を深いところまで見渡していることとは違うからです。個人消費者のことを真に考えるしっかりとした有識者であればあるほど、軽々に金利は「上がる」とか「下がる」とは言えなくなるものです。特に企業広告で成り立つ無料、低料金雑誌などの特集に書かれている記事に中立性を求めることは難しいといえるでしょう。
ローン金利の推移は、著名なマネー識者でも完全には言い当てることはできませんが、一般個人が自分で予測をたてる際の判断のよりどころとするのは、やはり冷静な複数の意見になるでしょう。金利予想は誰もが関心を示すものですが、自国の景気・業況・物価、世界経済の趨勢、主要貿易相手国の景気と金利・・・など、無数の視軸から金利を予測することは非常に難しいことであるといえます。
ここでは、ある一つの視点によって住宅ローンの金利について触れますが、あくまで一つの参考意見として理解いただけるとよいでしょう。
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今後はしばらく低金利が続く・・・
ある専門家は、しばらくは低金利が続く可能性が高いといいます。価格上昇が起こりづらいデフレ（物価安）傾向が長期間続くと見られるためです。
中国、インド、あるいはブラジルなどを始めとする巨大な人口大国が、低廉な労働力を背景として安価な製品を大量供給する態勢が、相当な長期に渡って続くものと見られています。イギリス、米国、日本などの先進国の工業化の歴史を見ても、それは十分予測がつくことです。
これらの海外製品に対抗するため、日本もアジア諸国の安い労働力を使うなどして、価格に対する弾力性、コスト吸収力を維持しています。 仮に多少原料価格が上がっても、資金力や企業努力、政府支援によって、製品価格上昇をなんとか回避しようとする。
物が売れないこの不景気の中で、デフレ化を解消させる要因が見つけにくい状況といえるのです。デフレ、不景気・・・金利の頭を抑えている要因が、好転する可能性は当面低いという見方です。
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総利息額で比較すると以下のようになります。
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返済期間が５年延びると、利息負担が年間
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上図は、同じ金額の住宅を購入しているのに、住宅ローンを組む際に頭金がある場合と
徹底した住宅プランの見直しにより、コストを抑えるという方法もあります。２００万円頭金を貯めて借り入れ元金を減らすのと、住宅価格を２００万円下げることは金利負担の面では同じ効果なのです。
本当は必要の無いものまで欲張っていませんか？ さあ、書斎、家事室、インナーテラスをあきらめて、子供たちの笑い声を優先させてはいかがでしょう。
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