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図解:住宅ローン総利息-条件別シミュレーション総括図

金利の差、返済期間の差、借入額の差によって利息はどう変わるか?

 金利の差、返済期間の差、借入額の差で利息負担額がどの程度変わってくるのかを感覚として身に付けておくことは、住宅ローンの組み方を検討するうえでとても大切なことです。いちいちシミュレーションしなくても、おおよその利息の動きが頭の中で読めると、イエス・ノーの判断がスムーズに行えます。

 以下の三つの条件で総利息がどのように動くかを総括的に把握できるようにまとめてみます。

金利が0.5%上がると、返済期間が5年延びると、頭金が0円だと、総利息はどの程度増えるのか

 以下のモデルケースで見てみましょう。なお、頭金の比較は500万円確保した場合と比べての比較になります。(頭金0円・・・つまり借入額が500万円多くなった場合の比較になります。)

◆モデルケース
▼住宅購入額3,000万円
▼金利2.5% 完全固定金利
▼返済期間30年
▼元利均等払い

返済期間が5年延びると利息負担はどのように増えるのか

返済期間が5年延びると・・・(返済期間30年→35年)

 総利息の比較をイメージで見てみましょう。

 住宅ローンの返済期間が5年長くなるとどれほどの差があるかを、まずは目安としてご理解ください。元利均等払いの場合、総利息額は下図のように増えます。

返済期間が5年延長すると、毎月の返済額は下げられるが・・・横に伸びた分、毎月の元金返済額が減るため、元金の償還速度が下がり総利息額が増える。この場合利息額が227万円増加

総利息額で比較すると以下のようになります。

返済期間が5年延びると総利息額が約1.2倍に!総利息の差額は227万円

頭金の差による返済額への影響―頭金100万円当たりの利息負担の比較

 頭金の違いがどの程度利息負担に影響があるかを体で感じていただきましょう。この感覚は、住宅ローンの比較検討を自分の頭の中でスムーズ行うために必要な大切な勘所の一つです。

頭金の違いによってトータルのローン利息額、(つまり金融機関の利益)がどのように変わるかをご確認ください。

頭金が違うと・・・

基本検討条件
▼住宅購入価格3,000万円
▼返済期間30年
▼金利2.5%
▼元利金等払い
▼ボーナス負担率20%
頭金500万円 頭金250万円 頭金0円
借入額2,500万円 借入額2,750万円 借入額3,000万円
毎月返済8万円 毎月返済8万7千円 毎月返済9万5千円 ボーナス返済11万9千円 ボーナス返済13万1千円 ボーナス返済14万3千円 総返済額
3,559万円
総返済額
3,915万円
総返済額
4,271万円
ローン利息
1,059万円
ローン利息
1,165万円
ローン利息
1,271万円

頭金100万円あたり、約42万円ローン利息額が増える計算になります。

頭金500万円の場合と頭金0円
の場合の利息負担額の差は総額212万円

 頭金500万円の場合と、頭金0円の場合とのローン利息額の差額212万円を月当たりの返済額にすると、5,888円/月の負担増となります。

 あまり大きな差に感じないかもしれませんが、毎月5,888円を余計に支払うと考えるとかなりの負担に感じませんか?これは元金ではありませんよ。金融機関の利益・・・つまり利息です。それを30年間です・・・。

住宅ローン金利 1%違うと返済額・借入額にどの程度影響するか?

金利が1%上がると・・・(金利2.5%→3.5%)

 金利比較をイメージで見てみましょう。

住宅ローンの金利が1%違うとどれほどの差があるかを、まずは目安としてご理解ください。元利均等払いの場合、総利息額は下図のように増えます。

借入額2,500万円 返済期間30年 元利均等払いで金利が1%上昇すると、利息額が486万円増加する

総利息額で比較すると以下のようになります。

金利が1%上昇すると総利息額が1.4倍以上に!総利息の差額は486万円

総利息の差額486万円を30年で割ると、486万円÷30年=16万2千円となります。つまり、

金利が1%増加すると、利息負担が
年間16万2千円増加する

 ということになります。年間16万2千円の負担増が30年間繰り返される・・・そう考えると金利は決して見過ごせない数字であることがわかります。

ちなみに毎月返済額・総返済額は、以下のようになります。

金利別返済額比較表
(元利均等、ボーナス併用払い、ボーナス負担率20%)

金利 2.5% 3.0% 3.5%
借入額 2,500万円 2,500万円 2,500万円
毎月返済額 8万円 8万5千円 9万円
ボーナス返済額
(負担率20%)
11万9千円 12万7千円 13万6千円
総返済額 3,559万円 3,798万円 4,045万円
総利息額 1,059万円 1,298万円 1,545万円

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