住宅ローン金利 1%違うと返済額・借入額にどの程度影響するか?

金利が1%上がると・・・(金利2.5%→3.5%)

 金利比較をイメージで見てみましょう。

住宅ローンの金利が1%違うとどれほどの差があるかを、まずは目安としてご理解ください。元利均等払いの場合、総利息額は下図のように増えます。

借入額2,500万円 返済期間30年 元利均等払いで金利が1%上昇すると、利息額が486万円増加する

総利息額で比較すると以下のようになります。

金利が1%上昇すると総利息額が1.4倍以上に!総利息の差額は486万円

総利息の差額486万円を30年で割ると、486万円÷30年=16万2千円となります。つまり、

金利が1%増加すると、利息負担が
年間16万2千円増加する

 ということになります。年間16万2千円の負担増が30年間繰り返される・・・そう考えると金利は決して見過ごせない数字であることがわかります。

ちなみに毎月返済額・総返済額は、以下のようになります。

金利別返済額比較表
(元利均等、ボーナス併用払い、ボーナス負担率20%)

金利 2.5% 3.0% 3.5%
借入額 2,500万円 2,500万円 2,500万円
毎月返済額 8万円 8万5千円 9万円
ボーナス返済額
(負担率20%)
11万9千円 12万7千円 13万6千円
総返済額 3,559万円 3,798万円 4,045万円
総利息額 1,059万円 1,298万円 1,545万円


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金利が1%上がると・・・借入額にも影響

 一方、返済額だけではなく、金利差は借入額にも影響します。

 金利が1%上昇することによって、総利息が増え、総返済額が大きく増加することがわかりました。上記の例でいうと、総返済額は3,559万円→4,045万円に増加しました。

 しかし、全て払えるならともかく、自分の返済力からいって、毎月10万円×30年が限界という場合、金利によって借り入れ可能額が左右され、目的の物件に手が届かなくなる恐れもあるのです。

 金利が上昇すると、借入れ額にどのくらい影響があるのか、具体例で見てみましょう。

返済能力はそのままで、金利差1%で比較すると・・・利息が増えた分、借り入れ元金を減らさざるをえない。 この場合、304万円借入額が減る。(2,530-2,226=304万円)

表で比較すると以下のようになります。

金利別返済額比較表
(元利均等、返済期間30年、ボーナス併用なし)

金利 2.5% 3.5%
毎月返済額 10万円 10万円
借入元金 2,530万円 2,226万円
利息 1,069万円 1,373万円
総返済額 3,599万円 3,599万円

 総返済額を変えない場合、金利が3.5%になると、2.5%の場合と比べ、借入れできる額が304万円減ってしまいます。

 つまり、金利2.5%で購入計画を決めていた場合、実行時の金利が1%上昇してしまうと、300万円を余計に工面するか、毎月返済額をその分増やさなければいけません。

 家計に余裕がなければ、目的の物件を購入することができなくなってしまうのです。

余裕を考慮した金利が大切

 以上のことから、金利はローン実行時のものが適用されるので、余裕を見た金利設定とすることが大切です。

 フラット35を含め、民間金融機関のほとんどの住宅ローンは、ローン実行時の金利が適用されます。つまり、建築中の新築マンションなどの場合、例えば、引渡しが1年後であれば、ローンの金利も1年後のものが適用されることになります。

 このように、引渡しが少し先になる場合は、今の金利より、0.5%~1%程度上昇しても大丈夫なように、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。

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