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どうなる?住宅ローン金利予想2013(H25年) アベノミクスによる影響は?

異次元緩和による住宅ローン金利の動向

安倍政権が掲げる景気対策に実効性を持たせるために打ち出された日銀の異次元緩和政策・・・。我々の生活への影響もさることながら、住宅ローン金利にどのような影響があるのか、非常に気がかりなところです。4月の日銀緩和以降、長期金利は若干の上昇を見ましたが、8月以降は下降に転じています。

2013年(平成25年)9月 民間金融機関の住宅ローン変動金利・3年固定金利推移、フラット35金利推移

量的・質的な金融緩和の推進により、資金供給量を拡大し、期待インフレ率の引き上げを通じてデフレ脱却を目指すというのが政府の狙いですが、この日銀の異次元緩和は基本的には金利を下押しする効果があるとされています。

まずは、金利低下させて融資拡大し、景気回復を目指すというシナリオです。

正直、この政策が日本経済の吉凶にどの程度の影響を持つのかわかりません。金利の下押し効果もどの程度の強さがあるのか客観的な指標が見つけられません。

仮にあったとしても、腹に落ちる内容なのかも疑問です。経済学の権威たる識者の発言はどれもロジカルで説得力があるものの、いつもながら、一般人の理解には遠いものを感じます。

一方、物価上昇を通じ経済を活性化させ、国民の所得を向上させるために、インフレ目標を政府は掲げています。物価が上昇し、給料も増えれば、金利は上昇することになりますが、物価上昇率が何%になり、それがどの程度の期間続くかが見えなければ、長期目線での金利動向も見えないことになります。

アベノミクスは、金利を下押しする働きと、金利を押し上げる働きの両側面を持っているわけですが、様々なものに反応する金利の乱高下を推測するのは極めて困難といえるでしょう。

図解:住宅ローン総利息-条件別シミュレーション総括図

金利の差、返済期間の差、借入額の差によって利息はどう変わるか?

 金利の差、返済期間の差、借入額の差で利息負担額がどの程度変わってくるのかを感覚として身に付けておくことは、住宅ローンの組み方を検討するうえでとても大切なことです。いちいちシミュレーションしなくても、おおよその利息の動きが頭の中で読めると、イエス・ノーの判断がスムーズに行えます。

 以下の三つの条件で総利息がどのように動くかを総括的に把握できるようにまとめてみます。

金利が0.5%上がると、返済期間が5年延びると、頭金が0円だと、総利息はどの程度増えるのか

 以下のモデルケースで見てみましょう。なお、頭金の比較は500万円確保した場合と比べての比較になります。(頭金0円・・・つまり借入額が500万円多くなった場合の比較になります。)

◆モデルケース
▼住宅購入額3,000万円
▼金利2.5% 完全固定金利
▼返済期間30年
▼元利均等払い

住宅ローン金利予想 金利は上がるのか?  2010年

最新の金利予想住宅ローン金利予想(2011年)

住宅ローンの金利予想 2010

 住宅ローンの金利予想のコメントで目立つのが、「これからの金利は長期的に見れば上昇せざるをえない」というものです。当然、「底」ともいえる近年の超低金利の先には上昇しかないというのは、一見すると当たり前の意見ですが、バブル期の金利に向かっていくような上昇曲線を描くとは考えにくい社会的状況にあることも事実です。

 金融分野の視点だけでは予想できない様々な経済的ファクターが金利に作用している面があり、これが、各分野の専門家の意見の相違を生み、住宅ローンの金利予想を難しくしています。

民間金融機関の住宅ローン金利推移

 特定のファイナンシャルプランナーの一意見のみで、金利予想を判断することはあまり得策ではありません。なぜなら、資格を有していることと、現実経済を深いところまで見渡していることとは違うからです。

 個人消費者のことを真に考えるしっかりとした有識者であればあるほど、軽々に金利は「上がる」とか「下がる」とは言えなくなるものです。特に企業広告で成り立つ無料、低料金雑誌などの特集に書かれている記事に中立性を求めることは難しいといえるでしょう。

 ローン金利の推移は、著名なマネー識者でも完全には言い当てることはできませんが、一般個人が自分で予測をたてる際の判断のよりどころとするのは、やはり冷静な複数の専門家の意見になるでしょう。金利予想は誰もが関心を示すものですが、自国の景気・業況・物価、世界経済の趨勢、主要貿易相手国の景気と金利・・・など、無数の視軸から金利を予測することは非常に難しいことであるといえます。

 ここでは、ある一つの視点によって住宅ローンの金利について触れますが、あくまで一つの参考意見として理解いただけるとよいでしょう。

頭金の差による返済額への影響―頭金100万円当たりの利息負担の比較

 頭金の違いがどの程度利息負担に影響があるかを体で感じていただきましょう。この感覚は、住宅ローンの比較検討を自分の頭の中でスムーズ行うために必要な大切な勘所の一つです。

頭金の違いによってトータルのローン利息額、(つまり金融機関の利益)がどのように変わるかをご確認ください。

頭金が違うと・・・

基本検討条件
▼住宅購入価格3,000万円
▼返済期間30年
▼金利2.5%
▼元利金等払い
▼ボーナス負担率20%
頭金500万円 頭金250万円 頭金0円
借入額2,500万円 借入額2,750万円 借入額3,000万円
毎月返済8万円 毎月返済8万7千円 毎月返済9万5千円
ボーナス返済11万9千円 ボーナス返済13万1千円 ボーナス返済14万3千円
総返済額
3,559万円
総返済額
3,915万円
総返済額
4,271万円
ローン利息
1,059万円
ローン利息
1,165万円
ローン利息
1,271万円

頭金100万円あたり、約42万円ローン利息額が増える計算になります。

頭金500万円の場合と頭金0円
の場合の利息負担額の差は総額212万円

 頭金500万円の場合と、頭金0円の場合とのローン利息額の差額212万円を月当たりの返済額にすると、5,888円/月の負担増となります。

 あまり大きな差に感じないかもしれませんが、毎月5,888円を余計に支払うと考えるとかなりの負担に感じませんか?これは元金ではありませんよ。金融機関の利益・・・つまり利息です。それを30年間です・・・。

頭金を貯めるべきか、今すぐ住宅ローンを組むべきかーライフプラン比較

頭金を貯める場合と頭金なしでローンを組む場合のライフプラン比較

 住宅ローンの頭金を確保するということはとても大切なことですが、必ず頭金を貯めなければいけないのでしょうか。そして、貯めるとすれば2割は貯めなければいけないのでしょうか。

 一般的にはセオリーとされていますが、必ず守らなければならないということではありません。あなたのライフプランに照らしてその額がいくらが適正なのかを見極め、リスクを把握した上で選択することが大切なのです。

 頭金が多ければ多いほど、金利負担額は減りますが、返済負担額の多寡で全てを決めてしまうのは、あなたの人生設計や家族の幸福を考えたとき、必ずしもベストな選択とならない場合があります。

 まずは、同じ住宅を購入するという条件で、頭金を貯める場合と、そうでない場合のライフプランをそれぞれ見てみましょう。

ライフプラン比較の検討条件

主人30歳、妻28歳、子供2人(6歳、3歳)
住宅価格3,000万円、貯蓄なし、金利3%
元利金等払、月額返済額約9万円

① 頭金を貯めて10年後にマイホームを購入する場合→フレッシュな時期を家族で過ごせないが、総負担額は抑えられる。 ② 頭金を貯めずに今すぐマイホームを購入する場合→フレッシュな時期を家族で過ごせるが、総負担額は増える

 上図は、同じ金額の住宅を購入しているのに、住宅ローンを組む際に頭金がある場合とない場合とで、これだけの差があるということを、概念的に示しています。

①の頭金500万円を貯めた場合と ②の頭金が無い場合の総金利手数料の差は、1854万円-1298万円=556万円となります。

つまり、上図の例でいうと、頭金(この場合500万円)がない場合、銀行に手数料(銀行の収益)を556万円多く支払っているということになります。

 ただし、上記の例は、毎月返済額9万円以内という条件と、ボーナス負担率の著しい増加を避けるといった現実面を考慮し、返済期間を①よりも5年間長くしているので、そのことによる総金利手数料の増加も含まれています。

 ちなみに、期間延長せず、ボーナス負担率を上げた場合の総金利手数料の差は261万円です。(その場合の毎月返済額は8万9千円、ボーナス時22万9千円)

 つまり、頭金500万円の有無による純粋な総金利手数料の差は261万円ということです。

さあ、①と②のどちらを選ぶべきでしょう。

 どちらが正しいということはありません。答えは、あなたのリスク管理の考え方によって決まるのです。充実期をとるか、利息負担の安い方をとるかは、あなたの人生で何を重視するかで決まります。

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