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住宅購入予算の全体を把握する-住宅ローン借入額と物件価格の関係

 ここでは、住宅全体予算の内訳と住宅ローンの関係について、そして、住宅の物件価格を決める手順について説明します。

 全体予算を概念的に把握したうえで、無理なく安全に住宅ローンを組むことが何よりも大切ですので、このページの内容は、確実に理解していただくことをおススメします。

住宅購入予算の中の住宅ローンの位置付け

 住宅ローンを組む際には、住宅購入予算全体の把握と基本的なルールを知っておくことが肝要です。住宅ローンは購入予算を組むための一つの手段であり、全てではありません。予算の全体像や予算決定の手順を曖昧にしておくと、返済が始まってから大きな後悔を残す恐れがあります。

 また、希望のインテリアや設備に目が行き、どうしても背伸びしがちになるのが、住宅購入時のお約束となっています。最終的な予算が当初考えていた予算よりも多くなってしまう方が多いのが現実です。

 だから、しっかりと借り入れる住宅ローンの限界と予算の限界を最初に把握しておくことが大切なのです。返済能力の限界を超える物件価格になってしまっては、住宅ローンの審査にも影響がありますし、審査が通ったとしても、現実の苦しい返済に耐え切れなくなる可能性も出てきます。

 まずは、全体像の把握から。以下に住宅購入予算の内訳である、住宅ローン・頭金・諸費用の関係を示します。

◆物件価格と住宅ローンの関係 概念図 頭金は物件価格の2割が定説でしたが、最近は物件価格100%融資が可能な商品が増えてきました。諸費用、その他の費用は原則自己資金で準備

 現実には別途工事費やオプション工事の一部を本体工事費に含んで広告されている場合もありますし、家具購入が不要なプランで販売される商品もあります。上図は一般的な例を示しているため、これに当てはまらないケースがありますのでご注意ください。

 最も注意したいのは、チラシなどで表示されている坪単価は本体工事費のみで表現されている場合が多いということです。購入価格である物件価格を坪数で割った最終的な坪単価は広告に表示された数字よりも確実に大きくなるので注意してください。間違ってもチラシに表示されている坪単価で家が建つと思わないでください。

 そして、住宅ローンが組める費用は原則、物件価格が対象であるということです。諸費用などを別金利で借り入れる方法や裏技的に全てをローンでまかなう方法もありますが、ある程度の自己資金を確保することをおススメします。

 頭金を含めた自己資金を貯蓄する能力はそのまま返済能力を鍛えることになり、借入額を減らして住宅購入後の急激な家計の変化を避ける意味でも大切です。

年収(負担率)から住宅ローン借入可能額を計算する

 住宅購入は、どうしても無理をしがちになってしまいます。購入する住宅の金額を先に決めてから住宅ローンの検討をすると、無理な返済になる恐れがあります。必ず自分の返済能力を知った上で購入物件を決めるように心がけましょう。

 ここでは、年収に占める住宅ローン年間返済額の割合=年収負担利率を上限として借入れ可能額を算出する方法について説明します。今現在支払っている家賃から住宅ローン借入額を求める方法と比較し、両者のいずれか少ない方の額を最終的な借入額の上限額にすると良いでしょう。

年収負担率から住宅ローン借入れ可能額を決める 今の家賃から住宅ローン借入れ可能額を決める いずれか少ない方の額を借入額の上限にする

住宅ローンの年収負担率を決める

 早見表から、借入れ可能額を割り出して見ましょう。

 決める条件は年収年収負担率そして金利の3つです。

 年収負担率とは年収に対する住宅ローンの年間返済額の占める割合です。

 [年収負担率(%)=(年間の住宅ローン返済額÷年収)×100]

 年収負担率は低い方が望ましいのですが、低くしすぎると住宅ローンの借入額が少なくなり、かといって高すぎると、返済不能になるリスクが高まり、銀行の審査上も印象がよくありません。

 この年収負担率は家計の違いによって異なりますが、一般的に25%程度が安全域の境界といわれています。このあたりを一つの上限の目安として考えましょう。

 この年収に対する割合を適切に抑えることで、それを上限とした住宅ローン借入額を算定するのが以下の方法です。

 まず、毎月の返済額から年収負担率をチェックできるようにした早見表が表1です。この表を参考として年収負担率を決めましょう。例えば、年収500万円で、年収負担率25%とした場合、毎月返済額は約10万4千円となりますので、この額が返済可能かどうかが一つの目安となるでしょう。

表1 年収負担率別 毎月返済額

 ちなみに毎月返済額をボーナス併用払いとした場合に毎月返済額がどのようになるかを換算したものを表2に示しますので、自分の返済能力チェックの参考としてください。

表2 毎月返済額⇔ボーナス併用時の毎月返済額 変換表

 なお、年収が高ければ、ある程度年収負担率を高く設定することが可能ですが、年収が高い世帯ほど出費も多いため注意が必要です。突然の出費や、収入減などの不測の事態を想定して、やはり低めに設定しておくことが望ましいでしょう。

 年収負担率の25%は定説となっていますが、絶対的な根拠はありません。現に、住宅金融支援機構のローンシュミレーションでは、年収から借入れ可能額を試算すると、年収負担率は30%を超える額で出てきます。

 だからといって、そこまでは借りても大丈夫であるということを示しているわけではありませんのでご注意ください。

 一つの参考データを以下に示します。年収負担率25%のある程度の妥当性を裏付けるデータといえるでしょう。

返済に困ったことがない人の年収負担率の平均をとると約25%
程度であり、困ったことがある人約30%と比べ低い傾向にある。

毎月返済額から住宅ローン借入可能額を計算する

 ここでは、年収に占める住宅ローン年間返済額の割合=年収負担利率を上限として借入れ可能額を算出する方法とは別に、今現在支払っている家賃から住宅ローン借入額を求めてみます。

 両者のいずれか少ない方の額を最終的な借入額の上限額にすると良いでしょう。

年収負担率から住宅ローン借入れ可能額を決める 今の家賃から住宅ローン借入れ可能額を決める いずれか少ない方の額を借入額の上限にする

今の家賃から住宅ローンの借入れ可能額を決める

 現在支払っている家賃から、借入額を算出してみましょう。今の家賃があなたの返済できる限界額であれば、あなたの借入れ可能額は自ずと決まります。

 まずは、以下の①式で毎月返済額を求めましょう。住宅購入後は維持管理費がかかりますので、これを差し引いて毎月返済額を求める必要があります。維持管理費は3万円前後が一つの目安です。

 次に、①で計算した毎月返済額と、100万円当たりの毎月返済額(下の表)を、②の式に当てはめて出てきた金額が、借入れ可能額となります。

家賃月額 - 入居後の維持管理費(3万円前後が目安) + 住宅購入用貯蓄月額 = 毎月返済額 毎月返済額 ÷ 100万当たりの毎月返済額 × 100万円 = 借入れ可能額

100万円当たりの毎月返済額(円) 完全固定・元利均等払い

 なお、表にある以外の返済期間で計算したい場合は、こちらのシミュレーションで希望返済期間で100万円借りた場合の毎月返済額を求めてください。

返済プラン比較シミュレーション?-?住宅金融支援機構

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