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変動型金利が有利という考え方

上昇リスクがある変動型金利は低金利時代には不利なのか?

 金利の下降局面では、変動型金利が有利なのは当前ですが、これまで、これ以上は下がりようがないといえるほど低金利が継続してきました。2006年のゼロ金利解除以降、金利は上がる上がるといわれていましたが、結局のところ中期スパンでは大幅な上昇といえるほどの結果にはいたっていません。

 実は、ここ十数年、変動金利が不利といえる状況にはなっていないのです。金利は短期的には上下動を繰り返します。上がったら下がり、下がったら上がります。しかし、長期的には金利はずっと低水準を維持してきたのです。

民間金融機関の住宅ローン金利推移

 金利の大きな潮流が上昇基調なのかどうかを読むことが判断の分かれ目になりますが、金利の上昇圧力が下降圧力に劇的に打ち勝つ可能性は、日本の経済情勢からいって決して高いとはいえないというのが、現時点における意見の中心と考えられます。

 「これからは、金利は上がるしかない。長期固定が絶対有利!」と言い切っていた広告は、最近は影を潜めていますが、利息負担という面だけを考えると、金利が上昇する不安だけにこだわるのはバランスを欠いた判断といえるでしょう。

 この状態が長期間続く可能性もあるわけですから、そのときの変動型金利の優位性というものは、リスクはあるものの、やはり無視できないものがあります。

 変動金利が低水準を維持し続けた場合のシミュレーションを見てみましょう。

図1 金利タイプ別総利息額比較図-変動金利が低金利で推移した場合 変動金利が低水準を続け、完全固定との金利差が1%だった場合、総返済利息額の差は約500万円になる!

金利別返済額比較表(借入額3,000万円、元利均等、30年返済、ボーナス併用なし)
金利 完全固定2.5% 変動(平均値)1.5%
借入元金 3,000万円 3,000万円
毎月返済額 118,536円 103,536円
総利息 1,267万円 727万円
総返済額 4,267万円 3,727万円

 当然、ある程度の金利上昇があることを覚悟する必要はあるでしょう。しかし、当面金利の大幅な上昇が起こる可能性が高くないと考えられるのなら、この変動金利のメリットの恩恵をはじめから排除するのは、あまりにももったいないといえるのではないでしょうか。

 この総利息負担の差は、あなたの老後のキャッシュフローに大きな差となって現れてくるのです。

 また、変動金利に対する消費者の意識を見ても、これまでの金利趨勢と社会背景を大きく反映していると考えられます。

 変動金利がこれから本当に上昇していくのか?上昇する時期はいつ頃で、どの程度まで上昇し、どの程度の期間その金利が続くのか?以前のように5%、8%まで果たして上昇するのか?

 これらは未知数ですが、ここ15年間の住宅ローンの金利推移を見て今一度冷静に考えてみてください。変動金利が不利になるほどの金利上昇が近くあり、その金利が長期間続く可能性がどれほど高いのかを・・・。

固定型金利が有利という考え方

 ここでは、完全固定型金利の方が有利という立場に立ってそのメリットを説明してみたいと思います。変動型金利が有利という考え方とも読み比べて、あなたの納得度を比較してみてください。

 物事のほとんどは、切り口を変えるだけで複数の見解が成り立ちます。180度モノの見方が変わる場合もあるでしょう。

 どちらかの正しさを問うのではなく、どちらがあなたの考えに沿うのか・・・それが重要です。

変動型金利との金利差が1%なら完全固定型を選択するメリットは大!

最新金利推移 民間金融機関の住宅ローン変動金利・3年固定金利推移、フラット35金利推移

 完全固定金利は、最大優遇後の変動金利に漸近する状況が続いています。代表格であるフラット35は取り扱い銀行によって金利が様々ですが、最低の金利を提供している主要行の金利は、依然、低水準を維持しています。

 一方変動金利の平均も2%半ばが続いています。変動金利も金融機関によって提供金利は様々ですが、優遇を受ければ1%を切る商品も珍しくはありません。

 概ね両者の差を1%とすると、この差がいつまで継続するかがポイントとなります。「変動型金利が有利という考え方」のページで説明してるように、返済期間の半分まで変動金利が低い状況が続けば、その後、劇的な急上昇がない限り、大きな損失は概ね回避できることが予想できます。

 両者の差が大きければ大きいほど、変動金利の優位性が上がるのですが、両者の金利差が1%とそれほど大きくないため、変動金利の優位性が非常に高いとは言えなくなっています。1%の変動は2、3年のスパンでは大いにありえる話で、その差がいつなくなるのかというリスクに怯えながらの返済になることが懸念されます。

 下図のように、初期の段階で金利が上昇し、返済途中で損益分岐点に到達してしまうと、その後よほどの金利下落がない限り、取り返しは厳しくなります。

 このような事態を恐れるなら、完全固定で金利上昇リスクによる不安を払拭する方が得策ということが言えます。

 何十年の返済期間の金利上昇リスクがたった1%で収まると考えれば、安い出費であるという考え方です。

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