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住宅ローン変動金利のワナ

 住宅ローン金利の主要なタイプのひとつが、変動金利型です。

 変動金利タイプは、金利が下落傾向にある場合、また借り入れ期間が短い場合にそのメリットが生かせます。逆に金利上昇が予想される、借り入れ期間が長期となる場合は、長期固定型を選択するメリットが大きくなります。

 住宅ローン変動金利タイプは、金融機関によって異なる例もありますが、一般的には年に2回、金利が見直されます。また基準となる金利が大幅に上昇した場合には、その都度、見直されることもあります。

 金利が上昇すれば当然、返済額も増える、となるのですが、多くの金融機関では、変動金利型の返済額は5年間一定にしています。(5年ルールといわれることもあります。→5年ルールの詳細はこちら

 5年の間には、10回(年2回×5年)分の見直し作業が行なわれるわけですが、5年間は金利が上がっても返済額は増えず、金利が下がっても返済額は減らないのです。

 これは、半年ごとに返済額が変わるのでは返済する人が戸惑うであろうとの配慮から、返済額は5年に一度の見直しにしよう、とされたものです。

 金利は変わっても返済額は同じ。そんな不自然なことをするには、返済額に占める利息と元金の割合を調整する必要が生じます。

 金利が上がっても返済額を増やさない代わりに、返済額に占める利息の割合を増やし、元金の返済に回る額が減らされるわけです。普通は返済回数を重ねるごとに利息の割合が減っていくのに、金利が上がると再び利息の額が増える。つまり、元金の減りが鈍ることになります。

 きちんと返しているのに、なかなか残債(ローンの借入残高)が減らない。そんな矛盾を生むより、金利が変わったらその都度、返済額も変更する、というスタイルをとる金融機関もあります。

変動金利の返済ルール 5年ルールと1.25倍ルール

5年ルールと1.25倍ルールは消費者のため?金融機関のため?

 変動金利返済ルールには5年ルールと1.25倍ルールというのがあります。最近はこのルールによらない金融商品も提供されるようになっていますが、変動型は原則このルールによると考えてください。

 5年ルールとは金利が変動しても5年間は返済額を変えないというルールです。通常年2回金利が見直されますが、返済額は5年間は変えずに、5年置きに見直しするのです。

 一方、1.25倍ルールとは、5年ごとの返済額の見直しの際、金利上昇によって返済額が大きく上昇することになっても、これまでの返済額の1.25倍が上限になるというものです。

 これらのルールは、金利上昇により、返済額の大幅な上昇をさせないというもので、一見すると消費者に配慮したルールでもあるのですが、実は、過払い利息の危険性が潜んでいるのです。わかりやすくするため例を極端にしていますが、下図にその概念を示します。

金利が上昇して利息額が増えても5年ルールにより毎月返済額が一定に押えられるため、元金返済分を縮小して調整される。 5年毎に返済額が見直しされるが、前回返済額の1.25倍が上限となるため、本来返済すべき額の全てを返済できない。⇒元金よりも利息が優先して返済される 返済額は一定だが、実は金利変動に応じて、利息の返済割合が変化している!

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