「変動固定比較」の記事一覧

スポンサーリンク

変動金利と固定金利の比較シミュレーション

 変動金利と固定金利のどちらを選択すべきか・・・。これは住宅ローンの究極のテーマであり、永久のテーマでもあります。この問いに対する答えは簡単には見つけられません。しかも、答えは人によって様々です。

 ただ、この知識をおろそかにすると、利息を少しでも多く支払ってもらいたい金融機関との駆け引き・攻防に打ち勝つことができません。住宅ローンを組むときの最重要課題は過払い利息を最小化することです。そのためには、2つの金利タイプに関わる最低限の知識をもっておく必要があります。

 当サイトでは、「これまでの低金利の先には金利上昇しかなく、未払い金利発生のリスクもあるため変動金利は不利!」などと、一方的な説明はいたしません。絶対的な答えなどないのですから・・・。

 納得がいく選択を皆さんがが行えるよう、それぞれの特徴を抽出し図解します。耳当たりのいいフレーズに明確にNoと言える知識を得てください。まずは、基本のおさらいから。

変動金利と固定金利の特徴とメリット比較

変動金利と固定金利それぞれの特徴

完全固定型金利の特徴

 完全固定金利はローンを組んだ時点で、毎月返済額・総返済額が決まるため、将来の計画が立てやすいというのが一つの特徴です。さらに金利上昇の不安を抱えなくてよいため、安心感が得られるのもメリットの一つです。

 一方、完全固定金利は一般的に変動型金利よりも金利が高めに設定されているため、変動金利の最終的な平均値が固定金利を上回らなかった場合、完全固定金利の方が相対的に利息を多く支払うことになります。世の中の金利が下降してもその恩恵が受けられず、より多くの利息を支払うことを最初に確定してしまうというリスクが完全固定金利にはあるのです。

 「変わらない安心・・・」というフレーズがありますが、実は「変わらない負担・・・」という隠れたフレーズがあることに注意しましょう。もちろん金利の下落幅が大きければ、借り換えという方法で利息負担を軽減することも可能ですが、出だしの金利がそもそも低いと、その恩恵に与れない可能性もあるのです。

変動型金利と完全固定型金利の損益分岐点

 変動金利と完全固定金利の損益分岐点がどこなのかを概念的に示した下図をご覧ください。損益判断は変動金利の瞬間的な上昇・下降にフォーカスして判断するのではなく、長期的目線で金利の潮流を俯瞰し比較することが大切です。

 初期の段階で変動金利が固定金利を越えたからといって、固定型金利が有利かといえば、そうとはいえません。上がるものはいつかは下がる・・・そういった大局観で捉えることが大切です。

 均してみてどっちが得か・・・それは概念的には下図のように面積比較で決まります。ただし、この曲線を予測することはプロでも困難ですので概念として頭にとどめておけばよいでしょう。

変動金利と完全固定金利の損益判断ー概念図 変動金利が一時的に固定金利を超えたとしても、不利とは限らない。 最終的には上下の面積の大小で概ねの損益が決まる。

変動金利と固定金利 みんなはどちらを選んでいる?

 変動型金利と完全固定型金利のどちらを選択すべきか・・・。その答えは人によってさまざまですが、あなたにとって、ベストな答えに近づくためのいくつかの資料を用意しました。

 人によっては金額の多寡だけではなく、変動の不安排除が決定要素となる場合もあります。両者のメリットのどこに重点を置くかによって選択が傾きますが、あなたが重要と考えていることをもう一度チェックし直す意味で以下をご覧ください。

 決して、あなたの考え方を見直してくださいという意味ではありません。あなたの考えがよりブレないものになり、後悔の不安が少なくなれば、それが一番望ましいことといえます。

 おススメなどというものはありません。これ以降の項を通して、あなたのベストな選択が見つかることを願っています。

変動型金利と固定型金利 みんなはどちらを選んでる?

 実際にローンを組んだ方は、変動型金利と固定型金利のどちらを選んでいるのでしょう。多く選ばれている金利タイプが正解ということではありませんが、世の中の実勢を見ることも一つの目安になります。

 まずは、近年民間住宅ローンを利用した方の金利タイプの比率を見てみましょう。

民間住宅ローン利用者の金利タイプ 変動型金利45.6%、固定期間選択型金利32.8%、全期間固定型金利21.6%

 最近では、民間住宅ローン利用者の内、変動型金利を選択した方の比率が全期間固定型よりも多い結果となっています。変動型を選ぶ方が増えてきた理由としては、ここ十数年、金利に大きな上昇がなく、低い位置で推移し続けていることが挙げられます。

 利息負担の面では、完全固定型金利よりも変動型金利の方が有利な状態が長く続いてきたということです。変動型の表示金利も、1%を切る光景がよく見られるようになりました。

 一方、下図は5年以内に住宅ローンを利用する予定のある方に、変動型、固定期間選択型、全期間固定型の内、どの金利タイプを希望するかを調査したものです。

住宅ローン利用予定者の希望する金利タイプ 変動型金利24.4%、固定期間選択型金利36.1%、全期間固定型金利39.4%

 このグラフから、住宅ローン利用予定者全体での変動と固定の比率としては、変動型を希望する方が約2割強、完全固定型を希望する方が約4割程度ということがわかります。

 予定では変動は2割強なのに対し、実際の利用では4割強に増え、完全固定は予定4割から実際利用2割に減少しているのがわかります。

 やはり、変動金利の実効金利の低さに影響された結果といえるのでしょうか。

変動金利の返済ルール 5年ルールと1.25倍ルール

5年ルールと1.25倍ルールは消費者のため?金融機関のため?

 変動金利返済ルールには5年ルールと1.25倍ルールというのがあります。最近はこのルールによらない金融商品も提供されるようになっていますが、変動型は原則このルールによると考えてください。

 5年ルールとは金利が変動しても5年間は返済額を変えないというルールです。通常年2回金利が見直されますが、返済額は5年間は変えずに、5年置きに見直しするのです。

 一方、1.25倍ルールとは、5年ごとの返済額の見直しの際、金利上昇によって返済額が大きく上昇することになっても、これまでの返済額の1.25倍が上限になるというものです。

 これらのルールは、金利上昇により、返済額の大幅な上昇をさせないというもので、一見すると消費者に配慮したルールでもあるのですが、実は、過払い利息の危険性が潜んでいるのです。わかりやすくするため例を極端にしていますが、下図にその概念を示します。

金利が上昇して利息額が増えても5年ルールにより毎月返済額が一定に押えられるため、元金返済分を縮小して調整される。 5年毎に返済額が見直しされるが、前回返済額の1.25倍が上限となるため、本来返済すべき額の全てを返済できない。⇒元金よりも利息が優先して返済される 返済額は一定だが、実は金利変動に応じて、利息の返済割合が変化している!

変動金利が上昇したときの対応策は?

変動型金利のリスクを知らない人が意外に多い

  変動金利のメリットはなんといってもその金利の低さです。どの時点においても、長期固定型よりも常に金利が低く設定されるのが特徴です。変動金利が仮に変動しないとして両者をシミュレーションすると、利息負担の差は数百万円にもなります。

 そのメリットに着目して変動型金利を選択する方が年々増えていますが、実は、上昇リスク、支払いルールによる利息過払いリスク、金利が上昇したときの対処法などを理解しないままローンを組む方が意外と多いのです。

 変動金利を選択する場合は、リスクをしっかりと認識し、金利に常に目を向けることが大切です。「金利が上がったところでどうすることもできない・・・」「リスクをいちいち気にするのは面倒・・・」という方もいると思いますが、そのような方は変動型よりも、長期固定・完全固定金利が向いているかもしれません。

 金利の低さだけに目がいっていた方は、今一度立ち返って、自分の適性を見極めるようにしましょう。

住宅ローンの商品特性や金利リスクへの理解度(変動型金利利用者)H22年7月 約4割の方が理解が不十分

変動型金利を選択した方が想定する金利上昇時の対応策

 変動金利型で住宅ローンを組んで最も心配なのは金利が上昇することです。上昇したとき、慌てて固定型に組み替えようとしても、その時点では固定型の金利は変動型金利よりもさらに高いため、その後金利が下がる可能性を想定すると、なかなか決断できないものです。

 変動金利の損益判断は、「変動金利と固定金利の比較シミュレーション」で説明している通り、当初時点の固定型金利という相対基準を置くことによって可能となりますが、単純に何%上がったら対応を考えるという単純図式ではない難しさがあります。

 また、いざ、損益の境界を大きく超えて上昇すると判断しても、資金余力がないと、その時点で打てる有効打がなかなか見当たらないというのが現実です。結局のところ、「流れに身を任せるしかない。金利を傍観するしかない」という方もいるでしょう。

 変動型金利を利用して住宅ローンを組んだばかりの方が、金利が上昇した時の対応策についてどのように考えているかを調査したグラフを見てみましょう。

金利上昇した場合の対応(変動型金利利用者)H22年7月約75%の方が資金余力によりカバー

 金利が上昇した時、何かしらの資金力で対応する方が7割以上いることがわかります。最も現実的な対応策としては、繰上げ返済して利息負担の上昇分を相殺するという方法ですが、そう考えている方の割合は約4割となっています。

 変動金利型を選択する場合は、こういった資金余力確保が可能であるかどうかも一つの判断の目安となりそうです。

変動型金利が有利という考え方

上昇リスクがある変動型金利は低金利時代には不利なのか?

 金利の下降局面では、変動型金利が有利なのは当前ですが、これまで、これ以上は下がりようがないといえるほど低金利が継続してきました。2006年のゼロ金利解除以降、金利は上がる上がるといわれていましたが、結局のところ中期スパンでは大幅な上昇といえるほどの結果にはいたっていません。

 実は、ここ十数年、変動金利が不利といえる状況にはなっていないのです。金利は短期的には上下動を繰り返します。上がったら下がり、下がったら上がります。しかし、長期的には金利はずっと低水準を維持してきたのです。

民間金融機関の住宅ローン金利推移

 金利の大きな潮流が上昇基調なのかどうかを読むことが判断の分かれ目になりますが、金利の上昇圧力が下降圧力に劇的に打ち勝つ可能性は、日本の経済情勢からいって決して高いとはいえないというのが、現時点における意見の中心と考えられます。

 「これからは、金利は上がるしかない。長期固定が絶対有利!」と言い切っていた広告は、最近は影を潜めていますが、利息負担という面だけを考えると、金利が上昇する不安だけにこだわるのはバランスを欠いた判断といえるでしょう。

 この状態が長期間続く可能性もあるわけですから、そのときの変動型金利の優位性というものは、リスクはあるものの、やはり無視できないものがあります。

 変動金利が低水準を維持し続けた場合のシミュレーションを見てみましょう。

図1 金利タイプ別総利息額比較図-変動金利が低金利で推移した場合 変動金利が低水準を続け、完全固定との金利差が1%だった場合、総返済利息額の差は約500万円になる!

金利別返済額比較表(借入額3,000万円、元利均等、30年返済、ボーナス併用なし)
金利 完全固定2.5% 変動(平均値)1.5%
借入元金 3,000万円 3,000万円
毎月返済額 118,536円 103,536円
総利息 1,267万円 727万円
総返済額 4,267万円 3,727万円

 当然、ある程度の金利上昇があることを覚悟する必要はあるでしょう。しかし、当面金利の大幅な上昇が起こる可能性が高くないと考えられるのなら、この変動金利のメリットの恩恵をはじめから排除するのは、あまりにももったいないといえるのではないでしょうか。

 この総利息負担の差は、あなたの老後のキャッシュフローに大きな差となって現れてくるのです。

 また、変動金利に対する消費者の意識を見ても、これまでの金利趨勢と社会背景を大きく反映していると考えられます。

 変動金利がこれから本当に上昇していくのか?上昇する時期はいつ頃で、どの程度まで上昇し、どの程度の期間その金利が続くのか?以前のように5%、8%まで果たして上昇するのか?

 これらは未知数ですが、ここ15年間の住宅ローンの金利推移を見て今一度冷静に考えてみてください。変動金利が不利になるほどの金利上昇が近くあり、その金利が長期間続く可能性がどれほど高いのかを・・・。

固定型金利が有利という考え方

 ここでは、完全固定型金利の方が有利という立場に立ってそのメリットを説明してみたいと思います。変動型金利が有利という考え方とも読み比べて、あなたの納得度を比較してみてください。

 物事のほとんどは、切り口を変えるだけで複数の見解が成り立ちます。180度モノの見方が変わる場合もあるでしょう。

 どちらかの正しさを問うのではなく、どちらがあなたの考えに沿うのか・・・それが重要です。

変動型金利との金利差が1%なら完全固定型を選択するメリットは大!

最新金利推移 民間金融機関の住宅ローン変動金利・3年固定金利推移、フラット35金利推移

 完全固定金利は、最大優遇後の変動金利に漸近する状況が続いています。代表格であるフラット35は取り扱い銀行によって金利が様々ですが、最低の金利を提供している主要行の金利は、依然、低水準を維持しています。

 一方変動金利の平均も2%半ばが続いています。変動金利も金融機関によって提供金利は様々ですが、優遇を受ければ1%を切る商品も珍しくはありません。

 概ね両者の差を1%とすると、この差がいつまで継続するかがポイントとなります。「変動型金利が有利という考え方」のページで説明してるように、返済期間の半分まで変動金利が低い状況が続けば、その後、劇的な急上昇がない限り、大きな損失は概ね回避できることが予想できます。

 両者の差が大きければ大きいほど、変動金利の優位性が上がるのですが、両者の金利差が1%とそれほど大きくないため、変動金利の優位性が非常に高いとは言えなくなっています。1%の変動は2、3年のスパンでは大いにありえる話で、その差がいつなくなるのかというリスクに怯えながらの返済になることが懸念されます。

 下図のように、初期の段階で金利が上昇し、返済途中で損益分岐点に到達してしまうと、その後よほどの金利下落がない限り、取り返しは厳しくなります。

 このような事態を恐れるなら、完全固定で金利上昇リスクによる不安を払拭する方が得策ということが言えます。

 何十年の返済期間の金利上昇リスクがたった1%で収まると考えれば、安い出費であるという考え方です。

変動型金利か?固定型金利か? 悩んだときの究極の答えは!

変動か固定か? 究極の答えはリスク分散

 変動型金利と完全固定型金利、両者のメリットをそれぞれ比較していかがだったでしょうか。どちらも一長一短あり、考えれば考えるほど出口が見えなくなってしまいます。

 自分の選択が正しかったかどうかは、返済が終了してみないとわかりませんが、返済が終了するころには、過去の選択を振り返ってもしょうがない気もしますし、やはり、住宅ローンを組む前にしっかりとした自己納得性を築いておく必要があります。

 利息負担額の大小だけではない選択の考え方があることもご理解いただけたと思いますが、住宅ローンを組む際の重要な視点は、やはり余分な利息の支払いを最小限に向かわせるということです。

 しかし、一刀両断的に変動か固定かをスパッと決めることはなかなか難しい面があります。専門家でもはっきりと断定はできないのですから・・・。

 そこで、どうしても両者の選択に迷う場合は変動金利と固定金利の両者どちらも選ぶという方法があります。

 それぞれにリスクがあるわけですから、それを半分ずつとって、リスクを分散させるという方式です。そして、金利の変動によって不利になった方の繰上げ返済を優先し、利息負担を減らしていきます。

 つまり、金利が上昇基調なら変動金利で借り入れた分を繰上げ返済し、金利が下降基調なら、完全固定型で借り入れた分を繰上げ返済するのです。

 こうすることによって、半分はおいしいとこ取りができますので、一か八かに賭けるよりも確実なリスク分散が期待できます。実際、このような返済方式に対する消費者ニーズに呼応するように、両者の返済方法を同一金融機関で選択できる商品も出ています。

 どうしても決めかねる場合は、この方式を検討してみてください。

変動金利と固定金利-どちらか迷ったら・・・どちらも半分ずつ借りる 変動金利が低調なら固定金利借入れ分を繰り上げ返済、変動金利が固定金利を超えたら変動金利借入れ分を繰り上げ返済

このページの先頭へ