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フラット35-35S の金利優遇効果 比較シミュレーション 2016

最新のフラット35Sの詳しい解説については以下をご覧ください。
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2016(平成28年)のフラット35の概要
金利プラン 金利引下げ期間 金利引下げ幅
フラット35
金利Aプラン
当初10年間 フラット35の金利から
年▲0.3%
フラット35
金利Bプラン
当初5年間

 平成28年のフラット35は、平成27年度と同様、「金利Aプラン」「金利Bプラン」として継続します。

 今年のフラット35について、各金利タイプごとにプラン概要、及び各タイプの利用条件を整理しましたので以下をご覧ください。
 なお、この優遇措置は平成29年3月31日までの申し込み受付分に適用(予算に達する見込みの場合は受付終了)されることとなります。

 より高い性能基準を満たす住宅には金利優遇を付与する制度ですが、今年は前年(平成27年)の制度拡充が平成28年1月29日受付分で終了し、通常のフラット35に対しての引下げ金利が0.6%だったのが、0.3%引下げへ戻る形となりました。

 モデルケースで各タイプの金利引き下げ効果がどの程度かを見てみましょう。

フラット35S の金利優遇効果 シミュレーション 2015

平成28年度のフラット35Sの新たな制度はこちら
フラット35Sの金利優遇効果 シミュレーション 2016

2015(平成27年)のフラット35の概要
金利プラン 金利引下げ期間 金利引下げ幅
フラット35
金利Aプラン
当初10年間 フラット35の金利から
年▲0.6%
フラット35
金利Bプラン
当初5年間

※平成27年2月9日以降の資金受取り分から平成28年1月29日までの申込分に適用(予算に達した場合は受付終了)

 平成27年のフラット35は、平成26年度と同様、「金利Aタイプ」「金利Bタイプ」として継続することとなりました。

 今年のフラット35について、各金利タイプごとにプラン概要、及び各タイプの利用条件を整理しましたので以下をご覧ください。
 なお、この優遇措置は平成28年1月29日までの申し込み分に適用されることとなります。

 より高い性能基準を満たす住宅には金利優遇を付与する考え方は従来と変わりません。今年は前年度よりさらに0.3%引き下げ幅が拡大され、通常のフラット35に対して金利が0.6%優遇となります。

 モデルケースで各タイプの金利引き下げ効果がどの程度かを見てみましょう。

フラット35S 2014(平成26年度)の金利優遇効果 シミュレーション

平成27年度のフラット35Sの新たな制度はこちら
フラット35Sの金利優遇効果 シミュレーション 2015

フラット35Sの平成26年度の新制度

2014(平成26年度)のフラット35Sの概要
金利引き下げプラン 金利引下げ期間 金利引下げ幅
フラット35S
金利Aプラン
当初10年間 フラット35の金利から
年▲0.3%
フラット35S
金利Bプラン
当初5年間

※平成26年4月1日から平成27年3月31日までの申込分に適用(予算に達した場合は受付終了)

 平成26年度のフラット35Sは、平成25年度と同様、「金利Aタイプ」「金利Bタイプ」として継続することとなりました。

 平成26年度のフラット35Sについて、各金利タイプごとにプラン概要、及び各タイプの利用条件を図解しましたので以下をご覧ください。
 なお、フラット35Sは平成27年3月31日までの申し込み分に適用されることとなります。

 より高い性能基準を満たす住宅には金利優遇を付与する考え方は従来と変わりません。今年度も通常のフラット35に対して金利が0.3%優遇となります。
 モデルケースで各タイプの金利引き下げ効果がどの程度かを見てみましょう。

変動金利と固定金利の比較シミュレーション

 変動金利と固定金利のどちらを選択すべきか・・・。これは住宅ローンの究極のテーマであり、永久のテーマでもあります。この問いに対する答えは簡単には見つけられません。しかも、答えは人によって様々です。

 ただ、この知識をおろそかにすると、利息を少しでも多く支払ってもらいたい金融機関との駆け引き・攻防に打ち勝つことができません。住宅ローンを組むときの最重要課題は過払い利息を最小化することです。そのためには、2つの金利タイプに関わる最低限の知識をもっておく必要があります。

 当サイトでは、「これまでの低金利の先には金利上昇しかなく、未払い金利発生のリスクもあるため変動金利は不利!」などと、一方的な説明はいたしません。絶対的な答えなどないのですから・・・。

 納得がいく選択を皆さんがが行えるよう、それぞれの特徴を抽出し図解します。耳当たりのいいフレーズに明確にNoと言える知識を得てください。まずは、基本のおさらいから。

変動金利と固定金利の特徴とメリット比較

変動金利と固定金利それぞれの特徴

完全固定型金利の特徴

 完全固定金利はローンを組んだ時点で、毎月返済額・総返済額が決まるため、将来の計画が立てやすいというのが一つの特徴です。さらに金利上昇の不安を抱えなくてよいため、安心感が得られるのもメリットの一つです。

 一方、完全固定金利は一般的に変動型金利よりも金利が高めに設定されているため、変動金利の最終的な平均値が固定金利を上回らなかった場合、完全固定金利の方が相対的に利息を多く支払うことになります。世の中の金利が下降してもその恩恵が受けられず、より多くの利息を支払うことを最初に確定してしまうというリスクが完全固定金利にはあるのです。

 「変わらない安心・・・」というフレーズがありますが、実は「変わらない負担・・・」という隠れたフレーズがあることに注意しましょう。もちろん金利の下落幅が大きければ、借り換えという方法で利息負担を軽減することも可能ですが、出だしの金利がそもそも低いと、その恩恵に与れない可能性もあるのです。

変動型金利と完全固定型金利の損益分岐点

 変動金利と完全固定金利の損益分岐点がどこなのかを概念的に示した下図をご覧ください。損益判断は変動金利の瞬間的な上昇・下降にフォーカスして判断するのではなく、長期的目線で金利の潮流を俯瞰し比較することが大切です。

 初期の段階で変動金利が固定金利を越えたからといって、固定型金利が有利かといえば、そうとはいえません。上がるものはいつかは下がる・・・そういった大局観で捉えることが大切です。

 均してみてどっちが得か・・・それは概念的には下図のように面積比較で決まります。ただし、この曲線を予測することはプロでも困難ですので概念として頭にとどめておけばよいでしょう。

変動金利と完全固定金利の損益判断ー概念図 変動金利が一時的に固定金利を超えたとしても、不利とは限らない。 最終的には上下の面積の大小で概ねの損益が決まる。

変動金利と固定金利 みんなはどちらを選んでいる?

 変動型金利と完全固定型金利のどちらを選択すべきか・・・。その答えは人によってさまざまですが、あなたにとって、ベストな答えに近づくためのいくつかの資料を用意しました。

 人によっては金額の多寡だけではなく、変動の不安排除が決定要素となる場合もあります。両者のメリットのどこに重点を置くかによって選択が傾きますが、あなたが重要と考えていることをもう一度チェックし直す意味で以下をご覧ください。

 決して、あなたの考え方を見直してくださいという意味ではありません。あなたの考えがよりブレないものになり、後悔の不安が少なくなれば、それが一番望ましいことといえます。

 おススメなどというものはありません。これ以降の項を通して、あなたのベストな選択が見つかることを願っています。

変動型金利と固定型金利 みんなはどちらを選んでる?

 実際にローンを組んだ方は、変動型金利と固定型金利のどちらを選んでいるのでしょう。多く選ばれている金利タイプが正解ということではありませんが、世の中の実勢を見ることも一つの目安になります。

 まずは、近年民間住宅ローンを利用した方の金利タイプの比率を見てみましょう。

民間住宅ローン利用者の金利タイプ 変動型金利45.6%、固定期間選択型金利32.8%、全期間固定型金利21.6%

 最近では、民間住宅ローン利用者の内、変動型金利を選択した方の比率が全期間固定型よりも多い結果となっています。変動型を選ぶ方が増えてきた理由としては、ここ十数年、金利に大きな上昇がなく、低い位置で推移し続けていることが挙げられます。

 利息負担の面では、完全固定型金利よりも変動型金利の方が有利な状態が長く続いてきたということです。変動型の表示金利も、1%を切る光景がよく見られるようになりました。

 一方、下図は5年以内に住宅ローンを利用する予定のある方に、変動型、固定期間選択型、全期間固定型の内、どの金利タイプを希望するかを調査したものです。

住宅ローン利用予定者の希望する金利タイプ 変動型金利24.4%、固定期間選択型金利36.1%、全期間固定型金利39.4%

 このグラフから、住宅ローン利用予定者全体での変動と固定の比率としては、変動型を希望する方が約2割強、完全固定型を希望する方が約4割程度ということがわかります。

 予定では変動は2割強なのに対し、実際の利用では4割強に増え、完全固定は予定4割から実際利用2割に減少しているのがわかります。

 やはり、変動金利の実効金利の低さに影響された結果といえるのでしょうか。

図解:住宅ローン総利息-条件別シミュレーション総括図

金利の差、返済期間の差、借入額の差によって利息はどう変わるか?

 金利の差、返済期間の差、借入額の差で利息負担額がどの程度変わってくるのかを感覚として身に付けておくことは、住宅ローンの組み方を検討するうえでとても大切なことです。いちいちシミュレーションしなくても、おおよその利息の動きが頭の中で読めると、イエス・ノーの判断がスムーズに行えます。

 以下の三つの条件で総利息がどのように動くかを総括的に把握できるようにまとめてみます。

金利が0.5%上がると、返済期間が5年延びると、頭金が0円だと、総利息はどの程度増えるのか

 以下のモデルケースで見てみましょう。なお、頭金の比較は500万円確保した場合と比べての比較になります。(頭金0円・・・つまり借入額が500万円多くなった場合の比較になります。)

◆モデルケース
▼住宅購入額3,000万円
▼金利2.5% 完全固定金利
▼返済期間30年
▼元利均等払い

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