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住宅ローン変動金利のワナ

 住宅ローン金利の主要なタイプのひとつが、変動金利型です。

 変動金利タイプは、金利が下落傾向にある場合、また借り入れ期間が短い場合にそのメリットが生かせます。逆に金利上昇が予想される、借り入れ期間が長期となる場合は、長期固定型を選択するメリットが大きくなります。

 住宅ローン変動金利タイプは、金融機関によって異なる例もありますが、一般的には年に2回、金利が見直されます。また基準となる金利が大幅に上昇した場合には、その都度、見直されることもあります。

 金利が上昇すれば当然、返済額も増える、となるのですが、多くの金融機関では、変動金利型の返済額は5年間一定にしています。(5年ルールといわれることもあります。→5年ルールの詳細はこちら

 5年の間には、10回(年2回×5年)分の見直し作業が行なわれるわけですが、5年間は金利が上がっても返済額は増えず、金利が下がっても返済額は減らないのです。

 これは、半年ごとに返済額が変わるのでは返済する人が戸惑うであろうとの配慮から、返済額は5年に一度の見直しにしよう、とされたものです。

 金利は変わっても返済額は同じ。そんな不自然なことをするには、返済額に占める利息と元金の割合を調整する必要が生じます。

 金利が上がっても返済額を増やさない代わりに、返済額に占める利息の割合を増やし、元金の返済に回る額が減らされるわけです。普通は返済回数を重ねるごとに利息の割合が減っていくのに、金利が上がると再び利息の額が増える。つまり、元金の減りが鈍ることになります。

 きちんと返しているのに、なかなか残債(ローンの借入残高)が減らない。そんな矛盾を生むより、金利が変わったらその都度、返済額も変更する、というスタイルをとる金融機関もあります。

変動金利と固定金利の比較シミュレーション

 変動金利と固定金利のどちらを選択すべきか・・・。これは住宅ローンの究極のテーマであり、永久のテーマでもあります。この問いに対する答えは簡単には見つけられません。しかも、答えは人によって様々です。

 ただ、この知識をおろそかにすると、利息を少しでも多く支払ってもらいたい金融機関との駆け引き・攻防に打ち勝つことができません。住宅ローンを組むときの最重要課題は過払い利息を最小化することです。そのためには、2つの金利タイプに関わる最低限の知識をもっておく必要があります。

 当サイトでは、「これまでの低金利の先には金利上昇しかなく、未払い金利発生のリスクもあるため変動金利は不利!」などと、一方的な説明はいたしません。絶対的な答えなどないのですから・・・。

 納得がいく選択を皆さんがが行えるよう、それぞれの特徴を抽出し図解します。耳当たりのいいフレーズに明確にNoと言える知識を得てください。まずは、基本のおさらいから。

変動金利と固定金利の特徴とメリット比較

変動金利と固定金利それぞれの特徴

完全固定型金利の特徴

 完全固定金利はローンを組んだ時点で、毎月返済額・総返済額が決まるため、将来の計画が立てやすいというのが一つの特徴です。さらに金利上昇の不安を抱えなくてよいため、安心感が得られるのもメリットの一つです。

 一方、完全固定金利は一般的に変動型金利よりも金利が高めに設定されているため、変動金利の最終的な平均値が固定金利を上回らなかった場合、完全固定金利の方が相対的に利息を多く支払うことになります。世の中の金利が下降してもその恩恵が受けられず、より多くの利息を支払うことを最初に確定してしまうというリスクが完全固定金利にはあるのです。

 「変わらない安心・・・」というフレーズがありますが、実は「変わらない負担・・・」という隠れたフレーズがあることに注意しましょう。もちろん金利の下落幅が大きければ、借り換えという方法で利息負担を軽減することも可能ですが、出だしの金利がそもそも低いと、その恩恵に与れない可能性もあるのです。

変動型金利と完全固定型金利の損益分岐点

 変動金利と完全固定金利の損益分岐点がどこなのかを概念的に示した下図をご覧ください。損益判断は変動金利の瞬間的な上昇・下降にフォーカスして判断するのではなく、長期的目線で金利の潮流を俯瞰し比較することが大切です。

 初期の段階で変動金利が固定金利を越えたからといって、固定型金利が有利かといえば、そうとはいえません。上がるものはいつかは下がる・・・そういった大局観で捉えることが大切です。

 均してみてどっちが得か・・・それは概念的には下図のように面積比較で決まります。ただし、この曲線を予測することはプロでも困難ですので概念として頭にとどめておけばよいでしょう。

変動金利と完全固定金利の損益判断ー概念図 変動金利が一時的に固定金利を超えたとしても、不利とは限らない。 最終的には上下の面積の大小で概ねの損益が決まる。

変動金利と固定金利 みんなはどちらを選んでいる?

 変動型金利と完全固定型金利のどちらを選択すべきか・・・。その答えは人によってさまざまですが、あなたにとって、ベストな答えに近づくためのいくつかの資料を用意しました。

 人によっては金額の多寡だけではなく、変動の不安排除が決定要素となる場合もあります。両者のメリットのどこに重点を置くかによって選択が傾きますが、あなたが重要と考えていることをもう一度チェックし直す意味で以下をご覧ください。

 決して、あなたの考え方を見直してくださいという意味ではありません。あなたの考えがよりブレないものになり、後悔の不安が少なくなれば、それが一番望ましいことといえます。

 おススメなどというものはありません。これ以降の項を通して、あなたのベストな選択が見つかることを願っています。

変動型金利と固定型金利 みんなはどちらを選んでる?

 実際にローンを組んだ方は、変動型金利と固定型金利のどちらを選んでいるのでしょう。多く選ばれている金利タイプが正解ということではありませんが、世の中の実勢を見ることも一つの目安になります。

 まずは、近年民間住宅ローンを利用した方の金利タイプの比率を見てみましょう。

民間住宅ローン利用者の金利タイプ 変動型金利45.6%、固定期間選択型金利32.8%、全期間固定型金利21.6%

 最近では、民間住宅ローン利用者の内、変動型金利を選択した方の比率が全期間固定型よりも多い結果となっています。変動型を選ぶ方が増えてきた理由としては、ここ十数年、金利に大きな上昇がなく、低い位置で推移し続けていることが挙げられます。

 利息負担の面では、完全固定型金利よりも変動型金利の方が有利な状態が長く続いてきたということです。変動型の表示金利も、1%を切る光景がよく見られるようになりました。

 一方、下図は5年以内に住宅ローンを利用する予定のある方に、変動型、固定期間選択型、全期間固定型の内、どの金利タイプを希望するかを調査したものです。

住宅ローン利用予定者の希望する金利タイプ 変動型金利24.4%、固定期間選択型金利36.1%、全期間固定型金利39.4%

 このグラフから、住宅ローン利用予定者全体での変動と固定の比率としては、変動型を希望する方が約2割強、完全固定型を希望する方が約4割程度ということがわかります。

 予定では変動は2割強なのに対し、実際の利用では4割強に増え、完全固定は予定4割から実際利用2割に減少しているのがわかります。

 やはり、変動金利の実効金利の低さに影響された結果といえるのでしょうか。

変動金利の返済ルール 5年ルールと1.25倍ルール

5年ルールと1.25倍ルールは消費者のため?金融機関のため?

 変動金利返済ルールには5年ルールと1.25倍ルールというのがあります。最近はこのルールによらない金融商品も提供されるようになっていますが、変動型は原則このルールによると考えてください。

 5年ルールとは金利が変動しても5年間は返済額を変えないというルールです。通常年2回金利が見直されますが、返済額は5年間は変えずに、5年置きに見直しするのです。

 一方、1.25倍ルールとは、5年ごとの返済額の見直しの際、金利上昇によって返済額が大きく上昇することになっても、これまでの返済額の1.25倍が上限になるというものです。

 これらのルールは、金利上昇により、返済額の大幅な上昇をさせないというもので、一見すると消費者に配慮したルールでもあるのですが、実は、過払い利息の危険性が潜んでいるのです。わかりやすくするため例を極端にしていますが、下図にその概念を示します。

金利が上昇して利息額が増えても5年ルールにより毎月返済額が一定に押えられるため、元金返済分を縮小して調整される。 5年毎に返済額が見直しされるが、前回返済額の1.25倍が上限となるため、本来返済すべき額の全てを返済できない。⇒元金よりも利息が優先して返済される 返済額は一定だが、実は金利変動に応じて、利息の返済割合が変化している!

変動金利が上昇したときの対応策は?

変動型金利のリスクを知らない人が意外に多い

  変動金利のメリットはなんといってもその金利の低さです。どの時点においても、長期固定型よりも常に金利が低く設定されるのが特徴です。変動金利が仮に変動しないとして両者をシミュレーションすると、利息負担の差は数百万円にもなります。

 そのメリットに着目して変動型金利を選択する方が年々増えていますが、実は、上昇リスク、支払いルールによる利息過払いリスク、金利が上昇したときの対処法などを理解しないままローンを組む方が意外と多いのです。

 変動金利を選択する場合は、リスクをしっかりと認識し、金利に常に目を向けることが大切です。「金利が上がったところでどうすることもできない・・・」「リスクをいちいち気にするのは面倒・・・」という方もいると思いますが、そのような方は変動型よりも、長期固定・完全固定金利が向いているかもしれません。

 金利の低さだけに目がいっていた方は、今一度立ち返って、自分の適性を見極めるようにしましょう。

住宅ローンの商品特性や金利リスクへの理解度(変動型金利利用者)H22年7月 約4割の方が理解が不十分

変動型金利を選択した方が想定する金利上昇時の対応策

 変動金利型で住宅ローンを組んで最も心配なのは金利が上昇することです。上昇したとき、慌てて固定型に組み替えようとしても、その時点では固定型の金利は変動型金利よりもさらに高いため、その後金利が下がる可能性を想定すると、なかなか決断できないものです。

 変動金利の損益判断は、「変動金利と固定金利の比較シミュレーション」で説明している通り、当初時点の固定型金利という相対基準を置くことによって可能となりますが、単純に何%上がったら対応を考えるという単純図式ではない難しさがあります。

 また、いざ、損益の境界を大きく超えて上昇すると判断しても、資金余力がないと、その時点で打てる有効打がなかなか見当たらないというのが現実です。結局のところ、「流れに身を任せるしかない。金利を傍観するしかない」という方もいるでしょう。

 変動型金利を利用して住宅ローンを組んだばかりの方が、金利が上昇した時の対応策についてどのように考えているかを調査したグラフを見てみましょう。

金利上昇した場合の対応(変動型金利利用者)H22年7月約75%の方が資金余力によりカバー

 金利が上昇した時、何かしらの資金力で対応する方が7割以上いることがわかります。最も現実的な対応策としては、繰上げ返済して利息負担の上昇分を相殺するという方法ですが、そう考えている方の割合は約4割となっています。

 変動金利型を選択する場合は、こういった資金余力確保が可能であるかどうかも一つの判断の目安となりそうです。

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