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元利均等と元金均等-徹底比較

 元利均等と元金均等の比較・・・これは住宅ローン解説の導入部分で必ずといっていいほど説明されるテーマです。一般的には元金償還速度が速い元金均等払いの方が、トータルの利息負担の面ではお得だとされています。

 しかし、元利均等払いを選択される方が多いのが実態です。それは、元利均等払いのメリットが現実に即していることと、必ずしも元金均等の方がお得とはいえないケースがあるからなのです。

 そのあたりを説明する前に、まずは元利均等と元金均等の特徴をおさらいしましょう。

元利均等と元金均等の特徴とメリット比較

元利均等と元金均等それぞれのメリット・デメリット

 元利均等払いは、毎月の返済額が一定になるように元金と利息の割合を調整した支払い方法です。毎月返済学が安定しているため、返済計画が立てやすく、元金均等払いよりも当初返済額が抑えられるメリットがあります。

 反面、返済額を一定とするために、当初の元金償還速度が元金均等よりも相対的に低くなってしまうため、返済期間が同じ場合、元金均等と比べると、総利息が大きくなるデメリットがあります。

 一方、元金均等払いは、元金償還を一定とするため、元金の減りが元利均等払いよりも早く、結果として総利息を抑えられるメリットがある反面、元金が多い初期はそれにかかる利息も大きいため、当初返済額が大きくなり、初期の生活設計を立てにくいというデメリットがあります。

 ただし、一定期間を乗り越えれば、返済額が元利均等よりも減り、子供の教育費等が嵩むのと反比例に返済額が徐々に減っていくため、中盤・終盤期に向かうほど、生活設計が立てやすくなります。

元利均等と元金均等の毎月返済額・総利息額比較

元利均等と元金均等払いの毎月返済額・総利息額比較 元金均等は返済期間が同じ場合、総利息額において元利均等よりも199万円お得に!

 モデルケースの場合、元利均等払いは毎月返済額126,000円で一定ですが、元金均等払いは初回返済額が158,000円からスタートし、毎月約百数十円づつ返済額が減り、13年目に元利均等払いの126,000円に並びます。

 ここまでの支払いはきついですが、ここを過ぎると毎月返済額はどんどん減っていきますので、何かとかかる子供の養育費等の増加分をうまく吸収してくれる形となります。

 さらには元金均等払いの総利息額は元利均等払いよりも199万円お得となりますので、初期の返済に耐えられるのであれば、元金均等を選択するメリットは大いにあるといえるでしょう。

頭金を貯めるべきか、今すぐ住宅ローンを組むべきかーライフプラン比較

頭金を貯める場合と頭金なしでローンを組む場合のライフプラン比較

 住宅ローンの頭金を確保するということはとても大切なことですが、必ず頭金を貯めなければいけないのでしょうか。そして、貯めるとすれば2割は貯めなければいけないのでしょうか。

 一般的にはセオリーとされていますが、必ず守らなければならないということではありません。あなたのライフプランに照らしてその額がいくらが適正なのかを見極め、リスクを把握した上で選択することが大切なのです。

 頭金が多ければ多いほど、金利負担額は減りますが、返済負担額の多寡で全てを決めてしまうのは、あなたの人生設計や家族の幸福を考えたとき、必ずしもベストな選択とならない場合があります。

 まずは、同じ住宅を購入するという条件で、頭金を貯める場合と、そうでない場合のライフプランをそれぞれ見てみましょう。

ライフプラン比較の検討条件

主人30歳、妻28歳、子供2人(6歳、3歳)
住宅価格3,000万円、貯蓄なし、金利3%
元利金等払、月額返済額約9万円

① 頭金を貯めて10年後にマイホームを購入する場合→フレッシュな時期を家族で過ごせないが、総負担額は抑えられる。 ② 頭金を貯めずに今すぐマイホームを購入する場合→フレッシュな時期を家族で過ごせるが、総負担額は増える

 上図は、同じ金額の住宅を購入しているのに、住宅ローンを組む際に頭金がある場合とない場合とで、これだけの差があるということを、概念的に示しています。

①の頭金500万円を貯めた場合と ②の頭金が無い場合の総金利手数料の差は、1854万円-1298万円=556万円となります。

つまり、上図の例でいうと、頭金(この場合500万円)がない場合、銀行に手数料(銀行の収益)を556万円多く支払っているということになります。

 ただし、上記の例は、毎月返済額9万円以内という条件と、ボーナス負担率の著しい増加を避けるといった現実面を考慮し、返済期間を①よりも5年間長くしているので、そのことによる総金利手数料の増加も含まれています。

 ちなみに、期間延長せず、ボーナス負担率を上げた場合の総金利手数料の差は261万円です。(その場合の毎月返済額は8万9千円、ボーナス時22万9千円)

 つまり、頭金500万円の有無による純粋な総金利手数料の差は261万円ということです。

さあ、①と②のどちらを選ぶべきでしょう。

 どちらが正しいということはありません。答えは、あなたのリスク管理の考え方によって決まるのです。充実期をとるか、利息負担の安い方をとるかは、あなたの人生で何を重視するかで決まります。

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