確認申請するしないは建て主が勝手に判断していいのでしょうか?また、そもそも申請が必要なのですか?

ホームセンターで販売しているプレハブ製の簡易的な物置やカーポートは、勝手に設置してもよいのでしょうか?お店の人に聞いたら、「確認申請をするなら別途手続き費用がかかります。」と言われました。申請するしないは、購入者次第というニュアンスでしたが、果たして建て主が自分で決めていいものなのでしょうか?

建て主が確認申請の必要性を勝手に決めることはできません。原則申請が必要ですが、規模や地域によっては申請の省略が可能な場合もあります。

建築物の定義と確認申請

プレハブ物置はそもそも建築物なの?

プレハブ製であっても、強固な基礎をつくらず単に地面に置くだけ・・・という場合であっても、屋根があって屋内的用途に供されるものは建築基準法で「建築物」と定義されています。この時、壁の有無は関係ありません。

柱があって屋根を有し、収納や駐車など、屋内的に用いるものは、原則、建築物となります。(植物栽培目的のビニールハウスなどの例外はあります。)よって、建ぺい率・容積率、外壁後退などの形態規制を受ける対象となります。

建築物は原則確認申請が必要-ただし例外あり

建築物に該当するものは原則、建築確認申請が必要となり、申請を市役所や確認検査機関などに提出し、法律に適合することが確認された後でなければ、工事に着手できないことになっています。

プレハブ物置は当然、建築物になりますので、建築確認申請が必要となります。

ただし、例外があり、規模と地域の条件によっては、申請手続きを省略してもよいということになっています。以下のフロー図をご覧ください。

確認申請要・否判定フロー

確認申請要否判定フロー

確認申請手続きが不要な増築のイメージ

確認申請手続きが不要な増築のイメージ
※防火・準防火地域は市町村の都市計画課などで確認できます。

上図のように、防火・準防火地域以外であって、増築する規模が10㎡以下であれば、建築確認申請は省略してもよいことになっています。

しかし、申請が不要といっても、建築基準法に違反(建ぺい率オーバーなど)してもかまわないということではありません。敷地単位で建築基準法に適合する必要がありますので、注意しましょう。

手続きをせずに建てた場合の問題点

本来手続きが必要であるにもかかわらず、だまってプレハブ建物を建てた場合、ケースによっては大きなトラブルに発展することがあります。必ず申請の必要性を確認したうえで建てることが必要です。申請が必要かどうかわからない場合は、建築業者、または、市役所の建築指導部局で確認するとよいでしょう。

確認申請をせずにプレハブ建物を建て、法令違反となった場合の問題点

プレハブ建物を建て、建築基準法に適合しなくなってしまった場合に生じる問題点として、以下のものが挙げられます。

  • 同一敷地内のプレハブ以外の建築物の増築や建て替えに支障が出る。
  • 同一敷地内のプレハブ以外の建築物の不動産評価、売買に支障が出る。
  • 無確認、法令違反を根拠に、隣人から撤去を求められる。
  • 市役所から是正指導を受ける。

特に、隣地境界線ぎりぎりに、しかも挨拶なしで建てた場合、隣人から法令違反を主張される可能性がでてきます。手続き違反だけでなく、建築基準法や民法の外壁後退距離の規制に事実上抵触する場合などは、その是正をめぐって、紛争となるケースもあります。

プレハブ建物に対し、文句を言わない人が圧倒的に多いのですが、そこは人により様々です。紛争となった時の一番の負の成果物として、隣人との人間関係のしこりがあります。プレハブだからといって安易に考えた結果、隣人との泥試合とその後の精神的負担を強いられるケースもあるのです。

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プレハブ建物を問題なく建てるための具体的な手続き及び対応方法

申請はどのようにすればいいの?

建築確認申請の手続きは、設計図面の作成が必要になりますので、建築主に代わり建築士の資格を保有する建築業者などが行うのが一般的です。

小規模な建築物であれば、一般人でも設計することは可能なのですが、建築士以外の者が設計するとなると、審査の簡略化の制度を活用できないため、構造図面の作成など、作図が大変になり、現実的ではありません

建築士が、設計図面を作成するのであれば、基本的な図面のみで申請が可能になりますので、手続きも非常に簡単に行うことができます。

また、プレハブ建物の場合、外壁後退距離の緩和既定の適用が可能な場合があり、さらに、外壁のないカーポートなどは、建ぺい率や容積率の緩和を受けることも可能なので、設計に際しては建築基準法を熟知した建築士が関与している必要があります。

以上のことから、確認申請は、工事の依頼先である工務店などにお願いしましょう。ホームセンターから購入する場合でも、確認申請の手続きを行うよう依頼すれば問題ありません。

申請が不要な場合はどのように建てればいいの?

上記のフロー図から、確認申請が必要ないとわかった場合は、工事の施工のみを依頼すればよいことになります。しかし、建築会社の中には、工事を頼まれれば言われたままやるだけという者もいます。

そして、結果として建築基準法の実態上の違反(建ぺい率オーバーや外壁後退距離違反など)になってしまうケースが多々あります。そのようなことにならないよう、工事を行う前に、法律違反にならないかどうかについてしっかり確認するよう建築業者に依頼してください。

あくまでも、法令の適合義務があるのは、主体者である建て主です。あらかじめ自分で直接市町村に法令違反にならないかどうか相談しておくのもよいでしょう。

必ず隣人には挨拶を!

前述のように、プレハブ建物が隣人との紛争の火種になることがあります。プレハブ建物は隣地境界線に寄せて配置される場合が多いため、採光・通風・視界・雨水・落雪など、わずかですが影響を与えます。

何の連絡もなく突然建てられると、おもしろくない感情が生じ、「そもそも法律にあった建て方をしているのだろうか?」という疑問につながり、市役所に通報されることになります。

良好な隣人関係を維持するためには、塀や、プレハブ建物などを建てる場合であっても、隣人に一声かけてから建てるというのが鉄則です。

プレハブ建物の現実問題 - そうはいってもプレハブだから・・・

プレハブ建物をめぐる法律上の原則は前述のとおりですが、いかんせんプレハブですので、多くは未申請のまま建てられているというのが現実でしょう。

そもそも建築物と思われていないというケースもありますが、条件を満たせば小規模なものは申請が不要であるという慣習が都合よく解釈され、プレハブは手続きがいらないものだと誤解されているケースも目立ちます。

手続きが必要と知っていても申請しない

一方、本来申請が必要なのは知っているが、あえて出さないという場合もあります。なぜなら「プレハブだから・・・」というのがその理由です。本来、法的には理由にならないのですが、プレハブ建物に目くじら立てなくても・・・という意識が業界関係者に根付いてしまっているという現実があります。

また、手続きを省略すれば費用と手間がかからないということもありますが、申請しても通らないから未申請で建てるというケースもあります。

例えば、住宅を建ぺい率いっぱいに建て、所定の検査を受けたのちに、プレハブ建物を増設するというのがその例です。固定資産税逃れを兼ねた悪質な方法です。

しかし、逃げ徳はない

しかし、これらの違法プレハブ建物は、前述のように、その敷地に存する建築物全体の適法性に影響を与えたり、隣人との紛争の機会につながる恐れがあったりと、いいことがありません。固定資産税もあとで必ず調査で分かりますので、逃げ徳はありません。

プレハブ建物も立派な建築物であるということを肝に銘じ、申請が必要な場合には必ず所定の手続きをする、申請が不要な場合には法令違反が生じないことをしっかり確認した上で建てるということを忘れないでください。

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