建築士の味方がいるのといない どちらがいいですか?


ここでは、あなたの味方になってくれるプロ(第三者の工事監理者)に家づくりをサポートしてもらう方法について詳しく説明します。いきなり、住宅会社選びをするのではなく、まず、このページをご覧になってから家づくりを始めていただきたいと思います。

家づくりの最初に知っておくべきこと

まずはじめに、家づくりの最初に知っておかなければいけない大切なことを2つお伝えします。

まず1つは・・・

プロの味方に家づくりをフォローしてもらうかどうかを、あなた自身で決めることができる

これを知ることです。

ここでいうプロの味方とは「第三者の工事監理者」をいい、誰もが選択することが可能なのです。

そして2つめは、

「第三者の工事監理者」にしなかったことよって失うものは何か・・・

これを知ることです。

家づくりは、選択の連続です。選択肢があるのにそれに気付かない・・・また、選ばなかったことによってどんなデメリットがあるかわからない・・・これが家づくりの後悔につながります。

全てをあらかじめ知るには無理がありますが、しかし、これだけは絶対にはずしてはいけない・・・それがこの「第三者の工事監理者」(第三者監理)についての理解なのです。

住宅業者を選ぶのはそれからです。ここでは、それを分かりやすく説明し、またどう選択すべきかのお手伝いをいたします。


ナオミ普通

工事監理者とはなんですか?

けん

工事監理者とは、かんたんにいうと工事をチェックする建築士のことをいいます。一部の例外を除き必ず現場に関与する決まりになっています。

ナオミ普通

第三者の意味が分かりませんが 第三者監理にしないとまずいのですか?

けん

そうではありません。これはあくまで選択の問題で、どちらが自分に適しているかを判断していただければいいのです。しかし、その機会に気付けないまま流れで契約する方が大きな後悔をしてしまう場合があるのです。
なので、特に興味がなくてもここは無理矢理でも理解していただきますので、ついてきてください。

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業者さんを選ぶ前に第三者監理について考えましょう

まず、「家づくりの成功は依頼先選びで決まる・・・」これはあちこちで言いつくされている言葉ですが、この依頼先選びよりも前に、まず、あなたの家づくりを第三者の工事監理者に依頼するかどうか・・・それを考えましょう。

この第三者監理がよくわかるように言い方を変えましょう

あなたは、設計、打合せ、工事、工事後のトラブル解決といった家づくりの全般にわたって

  1. 味方になってくれるプロ(建築士)がいる
  2. 味方になってくれるプロ(建築士)がいない

この、どちらがいいでしょうか? 具体的には以下のようなイメージです。

1.プロの味方がいる
家づくり全般にプロの味方がいない三角下やじるし

プロの味方が施工会社との間に入って、常にあなたをフォロー
2.プロの味方がいない
家づくり全般にプロの味方がいない三角下やじるし

施工会社との交渉を、全てあなた自身が行う
ナオミ普通

もちろんプロの味方がいる方がいいに決まっています。

けん

そうですよね・・・施工業者とのやり取りの際に、施主の立場に立って助言をしてくれるプロがいるのは非常に心強いものがあります。

ナオミ普通

普通の工事監理者では味方になってくれないのですか?

けん

はい。本当の味方になるかは、工事監理者が第三者であるかどうかで決まります。それを具体的に説明します。

まずは、工事監理制度には大きく2つの方向性(タイプ)があることを知っていただきます。次に、どちらのタイプが自分に向くかをよく考えてみてください。その過程を終えてから業者さんと接点を取っていく。この順序を守っていただきたいのです。

それでは、このことについて、もう少し詳しく説明していきます。

第三者性のある工事監理者があなたの本当の味方

そもそも、工事監理という制度自体が良くわからないのに、素人の自分にいったい何ができるというのか・・・このように考えるのが自然です。

工事監理とはかんたんにいうと、「建築士が図面通り工事がされているかチェックする」業務で、必ず行う必要のある、施主にとって大切なものです。
くわしくは以下をご覧ください。→工事監理者の役割とは-監理が必要な工事、管理者との違いを解説

しかし、それがわかったところで、結局、どうアクションをとればいいのかわかりません。ですが、わからなくても、まず、とりあえず、以下の2つの工事監理のタイプのどちらがいいかを自分で選んでください

いつのまにか決まっていた・・・ではなく、自分の意思で決めたというステップが大切です。

1.第三者視点のある工事監理
施工会社とは別会社の工事監理者は工事チェックに第三者性がある三角下やじるし

施主の立場に立った客観性のある工事監理
2.第三者視点のない工事監理
施工会社と同じ会社の工事監理者は工事チェックに第三者性がない三角下やじるし

工事の効率、現場運営が優先 客観性のない工事監理

工事監理者は世の中に大きく分けてこの2つのタイプしかありません。そして、この第三者性のある・なしが、本当の意味で施主の味方になってくれるかどうかを分けることになるのです。

つまり、工事監理と工事施工を行う会社を分けるかどうかということです。この監理と施工の分離というのは目には見えませんが、施主にとっては非常に大きな意味を持つものなのです。

なお、それぞれのメリットデメリットを整理していますので、以下も参考にしてみてください。
工事監理・施工一式タイプと分離タイプのメリット・デメリット

注! 工事監理者はいつの間にか決まってしまう

あなたは上記の2つの工事監理のタイプ(第三者視点がある場合とない場合)のいずれかを選ばなければいけません。さあ、どちらを選びたいですか?

このように聞かれると、もちろん、1の第三者視点のある工事監理者を選びたいと思うのではないでしょうか。しかしながら、大半の方は2の第三者視点のない工事監理者を選択しているのです。選択しているというより、勝手にそうなっているのですから選択してるという意識すらありません。

そして、この工事監理者のタイプを自分で選んだという意識がない・・・ここに大きな問題があるのです。では、なぜ無意識に決まってしまうのでしょうか?

その理由は、そもそも設計・監理・施工一式を全て自社で行うハウスメーカーや工務店と話をはじめてしまうからなのです。

工事監理者はこう決まる

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設計事務所かハウスメーカーかが味方を分ける

前述のとおり、工事監理者を心強い味方にできるかどうかは、工事監理と工事施工を行う会社を分けるかどうかにかかっています。つまり、皆さんもご存じだと思いますが、家づくりの教科書に必ず出てくる以下の2つの発注方式のどちらを選ぶかということなのです。

1.設計事務所(建築家)方式
工事監理と工事施工を分離して契約する方式は工事を客観的にチェックできる三角下やじるし

工事監理と施工の分離により、中立的な監視役、利益代行者的役割が期待できる

この設計事務所方式は、設計事務所が設計と工事監理を行いますので、施工会社(工務店)とは独立した立場にあり、工事監理の第三者性が期待できる発注方式です。つまりこの方式が工事監理者をあなたにとっての心強い味方にできる方法なのです。

2.ハウスメーカー方式
設計・監理・施工を一体で契約する方式は身内が工事チェックする三角下やじるし

工事監理と施工が一体なので中立的な監視役、利益代行者的役割を期待できる者がいない

一方、このハウスメーカー方式は工事監理と施工が同一会社で行われるため、工事監理の第三者性が期待しにくい発注形態です。つまり、心強い味方としての役割を期待できません

現実には、多くの方が工事監理・施工一体方式を前提としたハウスメーカー方式の住宅会社と話をしますので、工事監理の第三者性など話題にもなりませんし、両者の方式の大きな違いに気付くこともありません。

結局、こうした方式の会社と話を進めている時点で、第三者視点のない、つまり中立的な監視役や利益代行者的役割が期待できない工事監理が無意識のうちに確定してしまうのです。

ハウスメーカー方式=工事監理の第三者性なし

重要なのでもう一度いいます・・・。ハウスメーカー方式を選択するということは、工事監理の第三者性をあきらめることと同じなのです。つまり、前述の心強いプロの味方をあきらめることと同じです。

一般の方は、工事監理制度自体が良くわからない上、工事監理・施工一体方式の何がいけないのかすらわからないわけですから、相手に全てをお任せしてしまうのも仕方がありません。しかし、このようにその大きな違いを知らないまま、流れで契約してしまったことが後で大きな後悔につながる場合があるのです。

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どのハウスメーカーにするかよりも先に発注方式を考える!

繰り返しになりますが、数あるハウスメーカーの中からどの会社を選ぶかよりも前に、工事監理と施工が一体で行われるハウスメーカー方式でいいのかどうかを先に考えることです。

すこし大げさに聞こえてしまうと思いますが、確かに問題が起きなければ大げさな話です。しかし紛争となれば、「なぜ、そのような選択の機会が得られなかったのか・・・」という非常に強い後悔に苦しむことになります。

実際に起こってしまった不具合・・・想像していたチェック体制と全く異なる現実・・・ハウスメーカーとの不毛な議論の応酬・・・そして自分に味方してくれるプロがいない現実・・・これらのストレスは体験者にしかわからない、非情ともいえる苦痛として襲いかかってきます。

なので、大げさだといわれようが、ここは徹底的に声を大きくして言わせていただきたいのです。

設計事務所方式とハウスメーカー方式・・・2つのタイプのどちらが自分に合っているかを考える

・・・これが業者選びの一番最初にやるべきことであり、最重要のポイントなのです。


ナオミ普通

そんな大きな差があるなんて知りませんでした。ということは、ハウスメーカーを選んではいけないのですか?

けん

そうではありません。ただ、上記のように工事監理が分離されていないハウスメーカー方式は、施主の利益代行者的な立場や視点に欠けてしまう面があるということを理解しておくことです。

ナオミ普通

そんな大切なこと、いったい誰が教えてくれるんですか?みんなそれを分かって、ハウスメーカーを選んでいるんですか?

けん

誰も教えてはくれませんし、多くの方がそうした大きな違いを知らないままハウスメーカーと話を進めてしまいます。
もちろんハウスメーカーは監理・施工一体を前提として、ほぼ全自動で家づくりを進めますので、工事監理に第三者性をもたせるかどうかなどの話題は生じません。なので、施主は取捨選択をする機会に気づけないのです。

ナオミ普通

でも実際はハウスメーカーで建てる人って多いんじゃないのかしら・・・。

けん

もちろんです。ハウスメーカー方式の住宅シェアは圧倒的です。やはり、設計・監理・施工の一式受注により、全てがお任せで全自動で事が進み、無駄な手間や費用をかけたくないという施主のニーズにマッチしていることが大きいでしょう。
設計、材料調達、工事のシステム化など、あらゆるコストの合理化に強く、購買意欲をそそる提案や広告にも長けています。

ナオミ普通

みんなが建てているのだから、ハウスメーカー方式でも問題ないってこと?

けん

監理・施工一式受注で工事監理を合理化したからといって、必ず欠陥となるわけではありません。しっかりとした施工品質さえ確保されればよいのですから。むしろ、工事品質を保ちながら工事監理を合理化してくれた方が、施主にとってはコストや工期の縮減という恩恵を期待できる面があるのです。

ナオミ普通

じゃあ、監理・施工一体のハウスメーカー方式のなにが問題なの?

けん

問題は、工事施工の品質はハウスメーカーや工務店によってバラバラであるということです。また、職人と現場責任者のに左右されるので、同じ会社でも現場によって品質が異なることがあります。
さらに、格安受注が背景にある場合などは、帳尻を合わせるための手抜きがしやすく、第三者監理者がいないことが都合よく働いてしまうのです。

ナオミ普通

うーん。それを見抜くって難しくないですか?

けん

もちろん困難です。自称「うちはきっちり工事やってます!」と言っても、第三者的に見ると「この工事ではダメです!」ということが多々あるのです。
さらに、下請け業者や職人の質を施主がコントロールすることもできません。第三者の工事監理はそうしたさまざまな不確実性に対する保険という意味もあるのです。

ナオミ納得

いざというときの味方ですね。

ナオミ普通

でも、わたしは、どちらかというとハウスメーカーがいいんですが・・・。

けん

もちろん、そうした両者の違いがあるということを知った上で、あなたの決断があればいいのです。監理・施工一式タイプのデメリットを知れば、「ハウスメーカーの信頼性やサポートをしっかりチェックしよう」という意識につながり、選定眼も鋭くなるでしょう。
問題は、こうした選択ができる権利があったことを全く知らずに契約してしまうことなんです。

ナオミ普通

わかりました。でも本当にどっちがいいのか少し不安です。

けん

それでは、選択の判断の参考として、工事監理の2つのタイプについて、どちらが向いているのか、簡単なチェックリストを用意したのでご覧ください。

あなたはどちらの発注方式が向いているかチェック

設計事務所方式(監理・施工 分離型)に向いている人

以下に該当する方は、設計事務所方式も十分に検討することをおすすめします。

  • 1.専門的なことが全く分からないので言いくるめられそうで不安
  • 2.施工会社のいうことが全然信用できない
  • 3.家づくりの判断に当たり、第三者的にアドバイスしてくれる専門家がほしい
  • 4.公的機関のスポット検査だけでは不安、定期的な現場の見張り役がほしい
  • 5.工事監理者が施工会社と同じでは不安、第三者目線で現場をがっちりチェックしてほしい(※ア)
  • 6.引き渡し後のトラブルのときも施工会社との間に入ってくれる専門家がほしい(※イ)
(※ア)5.第三者目線の現場チェックについて(補足)

必要な金物が設置され、一見すると問題ないように見える以下の施工事例では、数か所のNG箇所があります。工事監理の合理化が極度に進んだ現場では、まともな自主チェックが働かず、こうした不適切工事が生じる場合があります。

「施主の利益保護を図ろうという視点」が工事チェックにおいてどれだけ発揮されるかは、工事監理における第三者性の有無が大きく左右するでしょう。

閉塞部分の不適切な施工事例 筋かい金物の所定の穴にビスが打たれていない

筋かいの固定強度の不足および筋かいの断面欠損により、設計上想定する耐震性を発揮できていない例。

(※イ)6.引き渡し後のトラブルの調整役について(補足)

工事監理と施工が一体のハウスメーカーの場合は、引き渡し後にトラブルが発生した時、施主がたった一人でハウスメーカーと向き合わなければいけません。しかし、工事監理と施工を分離しておけば、トラブルの際に施主と施工者の間に立って互いの主張の通訳・調整といった役割を工事監理者に期待できます
責任業務として図面と工事の照合を行った工事監理者に介在してもらうことで、専門業者とたった一人で戦わずに済み、解決への円滑性も向上します

ハウスメーカー方式(監理・施工 一体型)に向いている人

一方、上記のいずれにも該当しない方で、工事チェックの第三者性よりも、

  • 1.特定のハウスメーカーの施工実績やサポート体制を信頼している
  • 2.とにかくコスト最優先、品質は中程度で十分
  • 3.とにかく企業ブランドが最優先(選択の余地なし)

という方は、ハウスメーカー方式でよいかと思います。

それぞれの特徴、メリット・デメリットのより詳しい内容は以下のページでご参照ください。
工事監理・施工一式タイプと分離タイプのメリット・デメリット


ナオミ普通

ところで、ハウスメーカーで第三者の工事監理者を指定することはできないのですか?

けん

制度的には可能です。本来工事監理者は施主が決めるものです。ただ、ハウスメーカーは監理・施工一式を前提として住宅生産をシステム化しているため、協議が必要です。工事監理の費用も余計に掛かります。

ナオミ普通

でもハウスメーカーだけは変えたくないんです。

けん

少数派ですが、ハウスメーカーに第三者監理を導入する方もいます。ハウスメーカーと交渉してみてください。

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まとめ-住宅会社の選定フロー

住宅会社の選定フローをイメージとして最後にまとめます。多少長々と説明しましたが、要は、いきなりハウスメーカーに声をかけるのではなく、その前段の手順を踏んでから、話をしてくださいということです。

前段の手順とは監理・施工について分離型と一体型のどちらが自分に合っているかを考えること・・・つまり、高い第三者性を取るのか捨てるのかを考えながら住宅会社を探してくださいということですね。

×住宅会社の選定フロー
ダメな住宅会社の選び方三角下やじるし

いきなりハウスメーカー選びをしない

○住宅会社の選定フロー
工事管理について第三者性のあるなしどちらが自分に向いているか考えてから住宅会社選びをする三角下やじるし

第三者監理が自分に必要かどうかを考慮しながら会社選びをする