住宅の法律が守ってくれないものとはーそこから家づくりを考える

住宅性表示制度、長期優良・低炭素住宅のメリットをポイント解説のページで、基本制度にさらに加えて、住宅の性能をより高めたり、消費者保護の体制をより強化できる主な任意制度について、その概要を説明しました。

ここでは、もう少し視点を絞り、あなた自身に必要な追加対策を具体的に検討していただけるよう、最低限の仕組みでは「守ってくれないもの」を要点別に視覚化し、それに対応した住宅制度について説明していきたいと思います。

自分で自分を守るかどうかを決めましょう

住宅制度は「基本＋オプション」で成り立つ

基本制度は最低限のことは守ってくれますが、完璧ではありません。その理由は、住宅に対して求めるものが人それぞれによって異なるからです。

「基本は守りますが、より安心や性能を追求したい場合は、自分の判断でオプションを追加してください」・・・住宅制度はこのような仕組みで成り立っているのです。

基本制度についての概要は以下をご覧ください。
→家づくりの法律、基本制度とは-住宅の安全や消費者を守る仕組み

何が守られないかを理解しましょう

基本制度が守ってくれないことは何かを理解しましょう。これが見えなければ、みなさんが自分にとって何が必要かを判断することができません。
このページで、それを具体的に解説します。

自分で守るかどうかを判断しオプションを追加する

何が守られないかがわかったら、その内、自分で守るべきものは何かを考えましょう。人によって譲れないものは様々です。オプション対策は費用も掛かりますので、自分にとって必要かどうかをしっかり判断した上で追加するかを決めましょう。

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それでは、具体的に、守られないものが何かを視覚化し、それらへの対策を検討するためのお手伝いをします。

なんとなく「しっかり守られているだろう・・・」ではいけません。あなたにとって何が必要で何が不要なのかを、以下の３つの要点から考えてみましょう。

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１．住宅の保証制度において守られないこと＆追加対策

住宅の建築過程や引渡し後に発生する、倒産や欠陥といった万が一の事態に備えるための保証制度が用意されています。この内、まず、基本制度では守られない点について視覚化してみます。

基本制度で守られること、守られないこと

基本制度（品確法、住宅瑕疵担保履行法）では引渡し後１０年間の重大欠陥について補償されますが、これを言いかえると、１１年目以降は補償されない、そして、重大欠陥以外は補償されないということになります。

また、引渡し以降は会社が倒産しても補償されますが、引渡し前に会社が倒産してしまうと、契約の履行をカバーするものがありません。

このように、守られる範囲に焦点を合わせると、同時に守られていないものがはっきりと見えてきます。これを知った上で、「基本制度で十分」と判断するか「備えておこう」と判断するかは皆さん次第です。

それでは、この備えとして選択できる対応策について見ていきます。

住宅の保証における追加制度

① １１年目以降の補償

基本制度では、重大欠陥は１１年目以降は補償されないため、それに対応した延長保険などを選択することが可能です。

■住宅瑕疵担保責任保険の延長

重大欠陥の１０年間の補償とその資金を確保しておく義務を負う工事請負人は、資金を確保する方法の代わりとして、一般的に住宅瑕疵担保責任保険に加入します。

この保険に加入している住宅会社の場合、さらに最長で１０年間、保険期間を延長することが可能になります（新築後１０年目の点検とメンテナンス工事が必要）。

以下に、参考として住宅保証機構の例を掲載します。

なお、この保険を扱える国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人は他にも複数社あります。（以下参照）
新築住宅のかし保険－一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会

■ハウスメーカー独自の長期保証

また、上記の住宅瑕疵担保責任保険に加入せず、欠陥補修のための資金を「供託」という方法により確保する住宅会社もあります。大手ハウスメーカーに多いのですが、このケースでは、会社独自に２０年、３０年といった長期保証プランを提供している場合がありますので、そういったプランを選択する事が可能です。

ハウスメーカーにより中身は異なりますので、内容をしっかり確認しましょう。

② 重大欠陥以外の不具合への対応

基本制度（品確法、住宅瑕疵担保履行法）の１０年保証の対象は、構造耐力上重要な部分と雨水の浸入を防止する部分の不具合なので、何でも全て１０年保証というわけではありません。それ以外の例えば、台所や家具、建具、内装、設備機器といったものは対象外ということになります。

こうした部分は、メーカー１年、住宅会社が提供する保証で３～５年といったサポートが一般的ですが、わずかな追加費用で１０年保証にできるなど、会社により差があります。

定期訪問点検なども含めてどういったサポートシステムを提供してくれるのかを確認し、必要な保障を追加しましょう。

③ 工事途中の倒産による損害回復

基本制度（品確法、住宅瑕疵担保履行法）により、住宅会社が万が一倒産しても１０年保証が確実に果たされるため、消費者にとって一定の安心が約束されるのですが、そのことで「倒産リスク」というもの全般に漠然とした安心を抱いてしまうことのないように注意しましょう。

つまり、引渡し後の「倒産リスク」に不安を感じる必要はありませんが、引渡し前の「倒産リスク」まで無くなっているわけではないということです。そのため、引渡し前の工事途中に住宅会社が倒産し、支払った前払金の分まで工事が行われないなどの損害に備えるため、住宅完成保証制度が用意されています。

こちらも国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が提供する制度ですが、参考として住宅保証機構の例を掲載します。

以上の制度も、ご自身の必要性に応じて、活用を検討してみてください。

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２．耐震性において守られないこと＆追加対策

続いて住宅の耐震性について、基本制度（建築基準法）では守られない点について視覚化し、その対応方法について見てみます。

基本制度で守られること、守られないこと

大規模地震では人命保護が優先

基本制度（建築基準法）では、大規模地震（震度６強～７）が発生しても建築物が崩壊・倒壊しないことを求めています。その理由は崩壊・倒壊は人命に直結するためです。法律は人命を守るため、そうしたことが起こらないような構造基準を定めているのです。

ですが、これを言いかえると、崩壊や倒壊を防ぐことができれば、ある程度建物が壊れる（損傷や部分的な破壊）のはやむを得ないという意味になります。

さらに言えば、建物をそのまま再使用をすることができない・・・大規模な改修や建て替えをしなければならない可能性があるということです。

つまり、法律は、大規模地震においては「人命」を守ることを要求水準としており「財産」を守ることまでは求めていないのです。

■参考リンク
住宅・建築物の耐震化について｜（国土交通省）自宅や周囲にある建物は大丈夫？　住宅・建築物の耐震化のススメ | 政府広報オンライン

なぜ、人命保護までなのか

「大規模地震（震度６強～７）においても財産保護されるような規制にすべきではないのか」という声が聞こえてきそうですが、そこまで求められないのは、建築基準法が最低限の基準であるためです。

仮に法律が震度７でも損傷しないこと（財産保護）を求めれば、構造体にかかる費用は大きくなり、極めて稀な確率に対して投じる額として過大となるケースがでてきます。例えば、「家が３０年もってくれればいい」と考える人と「孫の代まで住み継げる家にしたい」と思う方では、住宅の耐震性への期待が大きく異なるのは当然です。

よって、厳しい基準を一律に国民に課すのは不条理であるため、最低限は法が守り、どこまで強くするかは施主の考えでプラスしてくださいという仕組みになっているのです。

つまり、法律では最大震度７が来ても人命は守りますが、財産まで守るかどうかは施主が自らの判断で決断してくださいということなのです。

大規模地震における目標は崩壊・倒壊防止（人命保護）である・・・損傷防止（財産保護）を求めるのは中規模地震まで・・・これが法律の目標の根幹であることは、建築構造を知る者にとっては常識なのですが、一般の方がこれを知る機会はほとんどありません。

それでは、耐震性においてより安心を高めるための対策について見てみましょう。

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耐震性向上のための追加策

震度７で崩壊は防げても、壊れて再使用できない可能性があると聞けば、「それでは高い買い物の意味がない」・・・と考える方もいるのではないでしょうか。ここでは、より耐震性を高め、資産としての価値を守る方法について紹介します。

１．耐震等級の取得

住宅においては、耐震性に余裕を持たせる方法として、耐震等級の取得が最も客観的でわかりやすい方法です。

住宅性能表示制度の耐震等級２以上の評価を取得する（建設住宅性能評価書の交付を受ける）ことで、建築基準法のレベルよりも高い耐震性を確保することができます。また、長期優良住宅の認定要件も耐震等級２であるため、認定を取得することで同様の性能を望めます。（ただし、以下の注参照）

等級２や等級３といった数字と震度７における損傷被害の程度を直結させて説明することはできませんが、この余裕を取ることで、大地震時における損傷被害を少なくすることが期待できます。

実際のところ、耐震等級２の要求水準は人命保護に限らず、大地震に遭遇した後も技術的・経済的に補修が可能な程度まで損傷を抑える・・・つまり一定程度の財産保護を想定したものとなっているのです。
（参考）長期優良住宅に係る認定基準　技術解説 ｜ 一社　住宅性能評価・表示協会

住宅で耐震性の余裕を高める手段の内、この耐震等級２の性能確保が最も一般的で合理的な方法といえるでしょう。

なお、住宅性能表示制度や長期優良住宅の概要・メリットについては以下をご覧ください。
→住宅性表示制度、長期優良・低炭素住宅のメリットをポイント解説

２．免震工法の採用

免震工法とは弾力のあるゴムやダンパーを基礎の上に設置し、地震力を減衰させて上部構造に伝わる地震力を小さくする工法です。費用は掛かりますが、これによって、大地震に遭遇した後も建物の使用を継続できる可能性が高まるため、財産保護という視点では適した工法といえます。

３．財産保護のニーズに対応した高耐震住宅

「震度７で建て替えが必要となり、財産価値がなくなるのでは大きな買い物の意味がない」といった資産性を重視するニーズに対応するように、耐震性の高い住宅を提供するハウスメーカーも増えています。

そうした１ランク、２ランク上の高耐震住宅を選択するというのも一つの方法といえるでしょう。

ただし、

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「うちは高耐震住宅です！」
「うちの住宅は○○地震で１棟も倒壊しませんでした！」

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など、客観性の薄い説明に納得してはいけません。（地震で倒壊しないのは法が要求していることであり当たり前です。）

• 耐震等級２を標準仕様として実績を積み重ねている。
• 住宅性能表示制度で耐震等級２の評価取得実績も多数ある。
• 公的実験施設で震度７の再現地震による実大振動実験の実験結果を公表している

など、説明に客観性があるかどうかを注意して判断しましょう。

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３．シックハウス対策において守られないこと＆追加対策

続いて住宅のシックハウス対策について、基本制度（建築基準法）では守られない点について視覚化し、その対応方法について見てみます。

基本制度で守られること、守られないこと

２物質以外は規制の対象外

建築基準法では、ホルムアルデヒドとクロルピリホスの２物質が規制の対象になっています。現状、ホルムアルデヒドについては、発散等級が最も優れた（放散量の少ない）製品を内装材に使うのが一般的となっており、確認申請や検査の手続き過程で使用材料がチェックされます。

一方、トルエンやキシレンといった規制対象外物質はチェックの対象となっていません。しかし、規制対象外だからといって健康影響がないとはいえず、そうした物質があることを前提とした設計・工事・生活への配慮が大切です。

内装材以外（物品）も規制の対象外

家具、開放型ストーブ、カーテン、じゅうたん、床ワックス、芳香剤、防虫剤、洗剤など、化学物質を発散する物品は数多くありますがこうした物品も規制の対象にはなりません。

室内濃度の測定義務はない

現状、以下の通り厚生労働省により化学物質の室内濃度の指針値が示されています。この指針値の意味は、厚生労働省で以下のように説明しています。

なお、建築基準法でこの指針値を守る義務や測定義務などは課されていません。

それでは、以上を踏まえ、シックハウス対策においてより安心を高めるための対策について見てみましょう。

シックハウス対策の安心をより高める方法

１．適切な換気と化学物質の発生源を減らす

シックハウス対策はホルムアルデヒド、クロルピリホスの２物質だけを対策すればよいのではありません。

それ以外の規制対象となっていない化学物質や、内装材以外の家具や身の回り品から発散する化学物質・・・これらを含め総合的に対応するには、換気の励行と化学物質の発生源を減らすことがとても大切です。

■化学物質を発散しない内装材料の選択

シックハウスのみを考えれば、化学物質を発散しない無垢製材や珪藻土などの自然素材を内装材にできる限り用いるのが有効な方法の一つです。ただし、コスト性や、そり、ムラ、はがれなどのデメリットもありますので、総合的な判断が必要です。

■規制対象外の化学物質のチェック

トルエンやキシレンといった化学物質は規制対象外なので確認申請などでチェックがされません。

シックハウスが気になる方は、トルエンやキシレンなどの含有量の少ない接着剤を使用するなど、使用材料全般に化学物質の使用を控えるよう設計・工事依頼をする、あるいは、そうした材料知識やシックハウス対策に優れた住宅会社を選定するといったことが大切になります。

■家具や身の回り物品に気を付ける

家具などの物品から出る化学物質は、強い刺激を放つものもあります。これは、購入する時点で気を付けることが一つ。そして、購入して間もない期間は換気や通風を十分に行うように心がけることが大切です。

■２４時間換気の徹底

居室の２４時間換気が法律で義務付けられていますが、この換気スイッチを住人が操作できるようになっているのが一般的です。

しかし、この換気は、ホルムアルデヒドだけではなく、規制対象外の化学物質や、家具などから出る化学物質などを常時排出する目的も兼ねた非常に重要なものです。

節電も大切ですが、この２４時間換気スイッチだけは切ってはいけません。

２．濃度測定

住宅性能表示制度を利用すれば、以下の化学物質の室内濃度を測定し表示してもらうことができます。

住宅性能表示制度による第三者性、透明性のある測定によって、厚生労働省指針値をクリアすることを工事完了時に確認できれば、引渡しのときも安心できます。

シックハウス対策・換気（空気環境） ｜ 一社　住宅性能評価・表示協会

なお、住宅性能表示のメリットなどについては、以下をご覧ください。
→住宅性表示制度、長期優良・低炭素住宅のメリットをポイント解説

まとめ

以上、基本制度で守られるものと守られないものを具体的に見てきましたが、「法律に合っているのだから大丈夫だろう」という漠然とした期待では十分ではないことがお分かりいただけたでしょうか。

最低限の基本制度に過大な期待をせず、以上に掲げた選択肢から自分の判断で選択するという過程を経ていることが、後悔しない家づくりで最も大切なここといえます。

そして、もう一ついえる大切なことは、こうした、オプションの選択肢にどこまで対応できるのかという各社の差が、依頼先を選ぶときの重要な判断材料になるということです。

見た目やブランドだけに目を奪われないよう、住宅会社のこうした点をしっかり見るようにしましょう。

家づくりの進め方

最近は、SNSを通して、気に入った住宅会社の見学会へ参加するという流れがあります。注意したいのは熱いファンになりすぎて、冷静な自分を見失うことです。

どのようなルートを通じても、相手のペースで家づくりが勝手に進むことのないよう、事前の「学習」をしっかり進めておくことが大切です。以下の情報源を活用しながら、広く全体を見渡し理解を深めていきましょう。

ハウスメーカー選びや家づくりで悩んでいる方へ

勉強が大切なのはわかるけど、わからないことが多すぎて、自分で判断できない…このように悩んで行き詰まっている方に、お伝えしたいことがあります。