※以下はわかりやすさを優先した表現としています。正確な内容については、下に示す国税庁HPをご覧ください。

マイホームを買換えた場合の長期譲渡所得の課税の繰り延べ特例の概要

こちらでは買換えのためにマイホーム(旧居宅)を売った際、譲渡益が生じた場合の特例について説明しています。
譲渡損失が生じた場合の特例についてはコチラをご覧ください。

譲渡益が生じた場合(儲かった場合)ついては以下に示すように、課税を将来に繰り延べることができます。
この特例も平成29年12月31日まで2年間延長され、引き続き特例措置を受けることができます。

本特例はマイホーム(旧居宅)の売却価格が新たに購入したマイホームの価格よりも大きいか少ないかで課税内容が変わってきます。それぞれの内容について見てみましょう。


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譲渡益が生じた場合の買換え特例の2つのパターン

①売却代金よりも購入代金の方が大きい場合―買換え時の課税なし

本来、譲渡益が生じた場合はその年に課税されることになりますが、旧マイホームの売却代金よりも新たに購入したマイホームの代金が大きい場合は、本特例により、その年には譲渡益がないものとして扱われ課税がされないことになります。

そしてその譲渡益は、将来マイホームを売却した時まで繰り延べられることになります。

繰り延べとは、いわゆる先送りであり、いま課税されなくても、将来売却した時には課税されることになるので勘違いをしないようにしましょう。以下にそのイメージを示します。

マイホームを買換えによる本来の譲渡所得課税
買換え特例による課税の繰り延べイメージ①売却代金よりも購入代金の方が大きい場合

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②売却代金よりも購入代金の方が少ない場合―買換え時に課税あり

一方、旧マイホームの売却代金よりも新たに購入したマイホームの代金が少ない場合は、その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行い、買換え時に課税されます。

実際に身入りとなる部分は即時に課税し、残りの譲渡益部分については買換えたマイホームを将来売却する時まで繰り延べ、その時点で課税されることになります。

以下にそのイメージを示します。

買換え特例による課税の繰り延べイメージ②売却代金よりも購入代金の方が少ない場合

この特例の趣旨・メリットは?

住宅を売って利益が出たのだから課税しますと言われても、その利益は新たな住宅の購入資金に充てているわけで、納税の原資が今は乏しい・・・これが買換えの促進にブレーキをかけている一因になっていると考えられています。

では、利益の内、実際手元に残った部分についてのみ課税し、残りは今買った住宅を将来売却する時に払ってもらうようにしましょう・・・というのがこの特例の趣旨です。

買換え時の負担を軽減し、無理のない負担で円滑に取得できる住宅市場を実現するための国の施策を背景としています。

課税繰り延べのメリットは?

買換え時に課税されないとしても、将来課税されるのであれば、それは単なる問題の先送りで一見メリットがないように見えます。
たしかに、非課税となるわけではないので金額上のメリットはありません。

しかし、高い買い物をする時に、多額の税負担は厳しいという場合もありますので、急場しのぎにはなりますが、現在の負担を軽減できるというメリットがあります。

また、いろいろな所得がある方など、様々な事情からその年の所得を増やしたくないという方もいらっしゃると思います。
そのような場合に繰延べて所得調整ができるというメリットもあるでしょう。

課税繰り延べのデメリットは?

この特例は課税のタイミングを将来に延ばすだけで、減税・非課税ではないため金額的なメリットがありません。

また、住宅を売却して譲渡益が生じた時の3,000万円特別控除との併用もできないこととなっています。

逆に、3,000万円特別控除を適用した方が、トータル的な納税額の面でいうとお得になるという試算も成り立ちます。
ですので、今納税が避けられるというメリットをとるのか、トータルの納税額が低い方をとるのかという選択になってきます。

これは、どちらが正解ということではなく、皆さんのライフプランに合った道が正解ということになるでしょう。

買換えで譲渡益が生じた場合の長期譲渡所得の特例の詳細

 本特例の詳細については、以下をご覧ください。