新築住宅の不動産取得税の軽減について解説&軽減額シミュレーション 最大36万円軽減


ここでは、新築住宅や土地を取得する時に所有者に課せられる不動産取得税の概要、及び、軽減制度についてわかりやすく説明します。また、実際にかかる税額や軽減額の計算シミュレーションについても紹介します。

なお、中古住宅にかかる不動産取得税の概要、算定例については以下をご覧ください。

中古住宅の不動産取得税の軽減措置 減税額計算例

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なお、以下は一般的な住宅についての説明を中心とし、分かりやすさを優先するため、正確な法令用語や、例外的な取り扱いなどを省略していますのでご了承願います。

不動産取得税とは

まず、不動産取得税制度の概要について見てみましょう。不動産取得税とはその名の通り、取得した時に課せられる税金です。つまり、毎年かかる固定資産税とは異なり、取得した時に1度だけかかる税金です。

税率は以下の表のとおり定められています。原則税率は4%ですが、住宅については、3%が適用されます。

不動産取得税の税率
種別 税率
家屋 住宅 非住宅
3% 4%
土地 3%
※取得の時期:平成20年4月1日から平成33年3月31日まで

では、税額の具体的な算定方法について見てみましょう。

不動産取得税の税額の算定

不動産取得税はごく簡単にいうと、不動産の価格×税率で求められます。ただし、ここでいう不動産の価格は実際の購入費用や建築工事費用ではなく、税額算定用に求めた以下の額をいいます。(ここでは、以下固定資産税評価額といいます。)

なお、固定資産税評価額は住宅の場合、建築費の40~60%程度、土地の場合は時価の60~70%程度が評価水準とされています。

固定資産税評価額
総務大臣が定めた固定資産評価基準によって評価した価格、あるいは、市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格。(行政職員により現地調査・評価の上、額が決められます。)
※なお、土地については平成33年3月31日までに取得したときは、この価格が2分の1になります。

税額の算定式は以下のとおりとなります。

不動産取得税 算定式

不動産取得税額=固定資産税評価額×税率

不動産取得税算定イメージ(住宅の場合)

不動産取得税の算定イメージ(住宅の場合)

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新築住宅の不動産取得税の軽減

では、次に、新築住宅の場合における不動産取得税の軽減措置の内容について見てみましょう。

新築住宅における軽減措置

種別 軽減措置の内容
住宅 固定資産税評価額から1,200万円を控除

この軽減措置が適用となった場合の税額の算定式は以下となります。

新築住宅の不動産取得税 算定式

不動産取得税額=(固定資産税評価額-1,200万円)×3%

税の軽減イメージ(新築住宅)

不動産取得税の軽減イメージ(住宅の場合)

このように、1,200万円が不動産の価格から控除されます。つまり、単純計算すると最大で1,200万円×3%=36万円の税額が軽減されるという計算になります。

新築住宅の不動産取得税の軽減を受けるための主な要件

新築住宅で不動産取得税の軽減を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

要件(新築住宅)

戸建てや区分所有マンションの場合、住宅の延べ床面積(物置、車庫及びマンションの共用部分などを含む。)が50m2以上、240m2以下であること。

※なお、マンション等の共用部分の床面積は専有部分の床面積割合によりあん分した床面積となります。

土地の不動産取得税の軽減(住宅を新築した場合)

それでは、次に、新築住宅用の土地を取得した場合における不動産取得税の軽減措置について見てみましょう。

土地(新築住宅用)における軽減措置の内容

種別 軽減措置
土地(新築住宅用) 以下の額を税額から減額
軽減額:次のうちいずれか大きい方の金額
(1)45,000円(税額が45,000円未満の場合にはその金額)
(2)土地の1平方メートルあたりの価格×1/2(※)×住宅の床面積×2(200㎡が限度)×3%
(※) 平成33年3月31日までに取得したときは、土地1平方メートル当たりの価格の2分の1に相当する額となります。

この軽減措置が適用となった場合の税額の算定式は以下となります。

土地の不動産取得税 算定式(新築住宅取得時)

不動産取得税額=固定資産税評価額×1/2(※)×3%軽減額

(※) 平成33年3月31日までに取得したときは、固定資産税評価額の2分の1の額になります。

税の軽減イメージ(土地)

不動産取得税の軽減イメージ(土地の場合)
(※) 平成33年3月31日までに取得したときは、固定資産税評価額の2分の1の額になります。

土地の不動産取得税の軽減を受けるための主な要件

  • 新築した住宅が上記の不動産取得税の軽減要件に該当すること。
  • 次のいずれかに該当すること。
    ①土地を取得してから3年以内にその土地に住宅を新築し、かつ、住宅が新築されるまでその土地を継続して所有していること。

    ②住宅が新築される前に取得した土地を譲渡した場合、その土地を取得してから3年以内にあなたから土地を譲り受けたものがその土地に住宅を新築していること。

    ③住宅を新築してから1年以内に、その住宅を新築したものがその住宅の敷地(土地)を取得していること。

詳細は各都道府県の案内をご覧ください。
参考→不動産取得税 東京都

新築住宅の不動産取得税の軽減額 シミュレーション

次に、実際にどの程度の不動産取得税がかかるのか、そして、どの程度の軽減が受けられるのか・・・あるモデルケースで見てみましょう

モデルケース
住宅:延べ床面積120㎡、取得価格2,200万円、固定資産評価額1,100万円土地:面積180㎡、取得価格1,800万円、固定資産評価額1,300万円
住宅の不動産取得税の税額 比較表
種別 税額(軽減なし)(A) 税額(軽減あり)(B) 差額(A-B)
住宅 330,000円
1,100万円×3%
0円
(1,100万円-1,200万円)×3%
330,000円
土地 195,000円
(1,300万円×1/2)×3%
0円
(1,300万円×1/2)×3%
 -軽減額216,000円(※)
195,000円
合計 525,000円 0円 525,000円
(※)土地の軽減額算定:土地の1平方メートルあたりの価格72,000円(1,300万円/180㎡)×1/2×住宅の床面積の2倍200㎡(120㎡×2=240㎡>200㎡→200㎡)×3%=216,000円>45,000円
 →216,000円

このケースでは、本来課せられる525,000円の税額全てが軽減され、納税額は0円となります。

不動産取得税の軽減措置の詳細

制度の詳細については、以下をご覧ください。

関連する制度

不動産取得税以外も含めた減税制度全体、また、補助金や他の優遇制度を含んだ新築時のお得情報全体については以下をご覧ください。