低炭素住宅 住宅ローン減税 投資型減税 年間最大35万円控除×13年または最大65万円

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ここでは、低炭素住宅の住宅ローン減税ついて、減税額早見表や算定方法などを紹介しています。また、住宅ローンを利用しなくても利用できる投資型減税についても解説します。

低炭素住宅の減税額が一般住宅と比べてどの程度有利なのか、シミュレーションを通して見てみます。なお、住宅ローン減税の仕組みは一般住宅と同じです。詳細は以下をご参照ください。


低炭素住宅とは

ここでいう低炭素住宅とは二酸化炭素排出が少ない、つまり、省エネルギー性の高い住宅として法律(※1)に基づいて市町村に認定された住宅(※2)で新築・未使用のものをいいます。低炭素住宅は、税の優遇などのメリットがあります。

※1 都市の低炭素化の促進に関する法律※2 新築の際に低炭素建築物新築等計画を作成、市町村の認定を受け、その計画通りに建てられた住宅

<参考>
低炭素建築物認定制度 関連情報-国土交通省低炭素建築物認定制度について-一社 住宅性能評価・表示協会→低炭素住宅のメリット

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低炭素住宅の住宅ローン控除制度

まず、低炭素住宅と一般住宅の制度の違いをみてみます。

■低炭素住宅と一般住宅の制度比較(令和4年入居の場合)

住宅の種別 一般の住宅
(省エネ基準適合)
低炭素住宅
控除対象借入限度額 4,000万円 5,000万円
控除期間 13年間
控除率 0.7%(1.0%※
最大控除額 364万円 455万円
年間控除限度額 28万円 35万円

下記の期間に契約し、令和4年12月31日までに入居した場合は、令和3年度税制改正による拡充措置により、控除率は1.0%となります。

令和3年度拡充措置の適用となる契約期日

注文住宅を新築する場合 分譲住宅を取得する場合等
契約期日 令和2年10月1日から令和3年9月30日までの期間 令和2年12月1日から令和3年11月30日までの期間
令和3年度税制改正による拡充措置の詳細については、こちらをご確認ください。

なお、比較表の一般の住宅とあるのは、今後のスタンダードとなる「省エネ基準適合住宅」としています。

低炭素住宅も控除率引き下げ、控除対象借入限度額は変わらず

今年度(令和4年度)から、上表のとおり、令和3年度税制改正の拡充措置の適用となる場合を除いて、低炭素住宅についても、一般住宅同様、控除率が1.0%から0.7%に引下げられました。

ただし、従前同様、控除対象借入限度額は一般住宅の4,000万円に対し、低炭素住宅5,000万円と優遇されていることに変わりはありません。最大控除額にすると、一般住宅の364万円に対し、低炭素住宅は455万円となります。

令和4年入居の低炭素住宅の控除額シュミレーション

では、低炭素住宅がトータルでどれほど減税効果に優れているのかを見ていきましょう。以下は、あるモデルケースにおける減税額の総額を、低炭素住宅と一般住宅で比較したものです。

■年収・借入額別の減税総額-令和4年入居、新築、控除率0.7%、控除期間13年、金利1.2%

借入額
3,500万円 4,000万円 4,500万円 5,000万円 5,500万円
住宅性能 一般住宅
省エネ基準
低炭素住宅 一般住宅
省エネ基準
低炭素住宅 一般住宅
省エネ基準
低炭素住宅 一般住宅
省エネ基準
低炭素住宅 一般住宅
省エネ基準
低炭素住宅
借入限度額 4,000万円 5,000万円 4,000万円 5,000万円 4,000万円 5,000万円 4,000万円 5,000万円 4,000万円 5,000万円
年収
400万円
209万円 209万円 211万円 211万円 211万円 211万円 211万円 211万円 211万円 211万円
年収
500万円
237万円 237万円 248万円 248万円 253万円 253万円 253万円 253万円 253万円 253万円
年収
600万円
253万円 253万円 287万円 287万円 311万円 311万円 325万円 325万円 334万円 334万円
年収
700万円
253万円 253万円 289万円 289万円 320万円 325万円 340万円 360万円 353万円 386万円
年収
800万円
253万円 253万円 289万円 289万円 320万円 325万円 340万円 361万円 353万円 393万円
・表の額は13年間の減税総額(所得税および住民税)(一万円未満切り捨て)・【算定条件】返済期間30年、元利均等返済、給与所得控除:55~195万円、基礎控除:48万円、配偶者控除:26~38万円、扶養控除:0円、社会保険料控除:年収の15%、返済開始月1月、住民税控除率・上限額(R3:0.07%・136,500円、R4:0.05%・97,500円)

一般住宅と低炭素住宅、両者の制度の違いは借入限度額のみです。借入限度額とは、毎年の減税額算定に用いる年末ローン残高の上限額をいい、借入限度額を超える年末ローン残高があった年でも、減税額は、その限度額に控除率0.7%を掛けて算定するというものです。

つまり、表からも分るとおり、両者に差が出るのは、4,000万円を超える借り入れを行った場合となります。では、一般住宅と低炭素住宅の借入限度額減の差が、どのように減税額の差となるのかを具体的に見てみましょう。

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一般住宅と低炭素住宅の減税額の算定イメージ

借入限度額が4,000万円から5,000万円へ1,000万円アップする…つまり、最大控除額が364万円⇒455万円へと91万円アップする低炭素住宅ですが、この額がそのまま恩恵となるわけではありません。

その理由は、各年の減税額が、次のように、借入限度額以外の要素で決まる場合があるためです。

住宅ローン減税額の速算

住宅ローン減税額以下の内最も小さい額

  1. 年末の住宅ローン残高の0.7%
  2. 各年の控除限度額28万円
    (低炭素住宅は35万円)
  3. 控除対象税額:各年の所得税+住民税※1

※1 住民税は最大97,500円

この算定を各年行い、13年間全体で見渡したのが以下のイメージです。(算定条件は上の表と同じ)

■各年の減税額推移と決定理由のイメージ:一般住宅(省エネ基準)

一般住宅(省エネ基準適合住宅)の減税額推移と決定理由のイメージ

・年収700万円、借入額4,500万円の場合

三角下矢印

一般住宅の場合、当初は②控除限度額で減税額が決まる

同じケースで、低炭素住宅の場合で見てみましょう。

■各年の減税額推移と決定理由のイメージ:低炭素住宅

低炭素住宅の減税額推移と決定理由のイメージ

・年収700万円、借入額4,500万円の場合

三角下矢印

低炭素住宅の場合、控除限度額はアップするが、他の決定要因で減税額が決るため、減税額の増加は限定的

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低炭素住宅のメリットは91万円ではなく5万円

低炭素住宅は、控除限度額が、28万円⇒35万円と7万円アップ、それが13年なので91万円も減税額が増える!…というのではなく、上図のように、減税額の決定要因が他に移るだけなので、そのような単純計算は成り立ちません。

最終的にこのケース(年収700万円、借入額4,500万円)では、一般住宅と比べて増加した低炭素住宅の減税額は、総額+約5万円となります。

借入限度額が1,000万円アップする低炭素住宅ですが、その数字の大きさとは異なり、実際の減税額のメリットはそれほど大きくないことが分ります。

メリットを多く享受するには、より高額の借入れを行う必要があるといえます。住宅取得層の中心である30代若者にとっては、次第になじまない借入額になるといえるでしょう。

低炭素住宅の取得に当たっては、過度にここに期待をせず、その他のメリットを中心に、総合的に判断することが大切といえます。なお、低炭素住宅のメリットについては以下で整理していますのでご参照ください。
低炭素住宅のメリット ポイント解説

低炭素住宅として住宅ローン控除を受けるための主な要件

  • その者が主として居住の用に供する家屋であること
  • 住宅の引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること
  • 床面積が50㎡(40㎡※1※2)以上であること
  • 店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
  • 合計総所得金額が2,000万円以下であること
  • 低炭素建築物新築等計画認定通知書を取得していること

※1 床面積40~50㎡の場合、所得が1,000万円超の年は控除対象外※2 2023(R5)年12月31日までに建築確認を受ける住宅について適用
など。

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低炭素住宅の所得税減税(投資型)

それでは、次に、低炭素住宅の投資型減税の概要と実際の算定例について解説します。

一般的な住宅では、住宅ローンを利用しなければ減税を受けることはできませんが、低炭素住宅などの認定住宅の場合、住宅ローンを利用しなくても所得税の減税が受けられます。それが投資型減税です。

まず、住宅種別による住宅ローン減税と投資型減税の適用要件について整理します。

住宅ローン減税、投資型減税の適用要件

住宅種別 ローン利用 住宅ローン減税
(住宅借入金等特別控除)
投資型減税
(認定住宅新築等特別税額控除)
低炭素住宅 あり 利用可能
→詳細
利用可能(※)
なし ×利用不可
一般住宅 あり 利用可能
→詳細
×利用不可
なし ×利用不可
※住宅ローン減税との併用はできません。

このように、一般住宅では利用できない減税制度を利用できることが、低炭素住宅の優位点の一つになります。

住宅ローン控除との選択適用

なお、低炭素住宅は、現金取得の場合、この投資型減税の一択になりますが、住宅ローンを組んで取得した場合は、投資型減税または住宅ローン減税のどちらかを選択して利用することができます。(併用はできません)

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投資型減税の内容

それでは、投資型減税の内容について見てみましょう。この減税は、住宅ローン控除のように13年間控除されるのではなく、以下のように、一度きりの控除になります。

■低炭素住宅の投資型減税

控除対象限度額 控除期間 控除率 最大控除額
650万円 1年間 10% 65万円
・適用期間:令和5年12月31日までに居住

なお、65万円はあくまでも限度額なので、その年分に納めた所得税の額を超えて戻ってくることはありませんのでご注意ください。ただし、控除しきれない金額がある場合には、翌年分の所得税額から控除されます。

詳しくは以下をご覧ください。
認定低炭素住宅に関する特例措置-国土交通省

減税(控除)額の算定

それでは、次に、具体的な減税額の算定例を見てみましょう。かんたんにいうと減税額は、標準的な性能強化費用相当額10%の額となります。

性能強化費用相当額とは、わかりやすくいうと低炭素住宅とすることにより一般の住宅よりも多くかかってしまう費用をいいます。

性能強化費用相当額および減税額は以下により算出します。

減税額算定式
・性能強化費用相当額
=住宅の床面積×45,300円/㎡
 (ただし、650万円が上限)
・減税(控除)額
=性能強化費用相当額×10%

算定例

例として、床面積が120㎡の場合で算定してみます。

・性能強化費用相当額
=120㎡×45,300円/㎡=5,436,000円(<上限650万円)
・減税(控除)額=5,436,000円×10%543,600円

以上より、543,600円が控除額となり、その年分の所得税額から控除されます。(控除しきれない金額がある場合には、翌年分の所得税額から控除。)

低炭素住宅の住宅ローン減税・投資型減税の詳細

低炭素住宅の各減税制度の詳細については、以下をご覧ください。

まとめ

住宅ローン減税の最大控除額が91万円多い低炭素住宅ですが、現実には、一般住宅と比べると、減税メリットを実感しにくいことがわかりました。

また、低炭素住宅は、投資型減税よりも住宅ローン減税の方が、減税総額は圧倒的に大きいということがいえます。低炭素住宅を現金一括で購入できる方は、投資型減税を利用せず、あえて住宅ローンで購入するという方法も選択の一つといえるでしょう。

関連リンク

低炭素住宅では、ほかにも税の優遇措置が用意されています。それらを一般住宅との比較表としてまとめていますので以下をご参照ください。(現在2022年度版編集中)

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