※以下はわかりやすさを優先した表現としています。正確な内容については、下に示す国税庁HPをご覧ください。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の概要

こちらでは買換えのためにマイホーム(旧居宅)を売った際、譲渡損失が生じた場合の特例について説明しています。
譲渡益が生じた場合の特例についてはコチラをご覧ください。

住宅を買い替えた時の特例(減税)が平成29年12月31日まで2年間延長され、引き続き所得税・住民税の減税措置を受けることができます。

マイホーム(旧居宅)を平成29年12月31日までに売却して、新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失(譲渡損失)が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

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買換え特例(譲渡損が生じた場合)の概要

もう少しわかりやすく説明してみましょう。
10年以上のローンを組んで新たに住宅を取得する際に、もともと5年以上所有していた住宅や土地を売ったが、当時買った時の値段よりも安い金額で売れた(損をした)場合、その差額(損した額)を、その年の給与所得などから差し引くこと(損益通算)ができるというものです。

マイホームを買換え特例の基本要件

損益通算とは

本来であれば、分離課税といって、住宅や土地を売った時の譲渡所得に対する税金は、給与や事業による所得と分けて計算する必要がありますが、この特例により、得をした分と損した分を合算して計算することができます。

これを損益通算と呼びます。これにより、所得税の減税メリットが生じます。

マイホームを買換えによる譲渡損失の損益通算のイメージ

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繰越控除とは

さらに、この損した額をその年に控除しきれなかった場合は、翌年以降3年間は繰り越して控除(繰越控除)することができます。

マイホームを買換えによる譲渡損失の損益通算及び繰越控除のイメージ

住宅ローン控除との併用が可能!

なお、この特例は、直接所得税額を控除するいわゆる住宅ローン控除との併用ができますので、本特例により、所得減じられ、所得税自体が減る上に、さらに住宅ローン控除により所得税額が直接差し引かれることになります。

住宅ローン控除は、所得税で控除しきれない分は、住民税から控除となりますので、この住民税の控除額が増える可能性も考えられます。

特例の適用には、他にも要件が定められています。詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の詳細

 本特例の詳細については、以下をご覧ください。

関連する制度

減税制度全体、また、補助金や他の優遇制度を含んだ新築時のお得情報全体については以下をご覧ください。