住宅ローン控除(住宅ローン減税) 2017(H29年) 減税額シミュレーション


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住宅ローン控除(住宅ローン減税) 2017(H29年) 減税額シミュレーション

所得税に係る住宅ローン減税の概要

住宅ローン減税の内容
適用期間(居住年):平成26年4月1日~平成33年12月31日
消費税の適用区分消費税8%または10%が適用の場合左記以外の場合
控除対象借入限度額4,000万円2,000万円
最大控除額
(年間控除額)
400万円(40万円)200万円(20万円)
控除率1%
控除期間10年

住宅ローン減税とは?

一般的に「住宅ローン減税」といえば、
  • 住宅の取得(新築、新築住宅の取得、中古住宅の取得)
  • 一定のリフォーム工事
を行って10年以上のローンを組んだ場合に所得税が10年間控除される制度を指します。

所得税減税にはいくつか種類がありますが、このページは、この10年ローンを組んだ場合の説明になります。

その他の所得税減税

上記とは別に、ローンを組まなくても所得税控除を受けることができます。
これを「投資型減税」と呼んでいます。
  • 低炭素住宅、長期優良住宅の取得
  • 所定の耐震改修工事、バリアフリー改修工事、省エネ改修工事

また、以下の工事で5年以上のリフォームローンを組んだ場合に所得税控除を受けられます。
  • 所定のバリアフリー改修工事、省エネ改修工事

これらの減税制度全体を把握したい方は、以下の一覧表をご覧ください。

その他
過去の住宅ローン減税については、以下をご確認ください。



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住宅ローン控除額はどのように決まるの?

住宅ローン控除は、ローン残高の1%の額が必ず戻ってくるわけではなく、あくまで年間最大控除額、またはその年に納める所得税額の少ない方の額が上限となりますのでご注意ください。

例えば、年末の住宅ローン残高の1%の額が30万円で、その年に納める税額が25万円、最大控除額が40万円/年の場合、戻る金額は25万円となります。

つまり、納める税額が少ない場合、計算から求められる控除額や最大控除額がどんなに大きくても意味がないということになります。

以下に示すように所得税から控除しきれない額がある場合は、個人住民税から控除されることになりますが、一般的には、最大控除額40万円/年の恩恵を受けられるのは、高額納税者ということなるでしょう。

各年の住宅ローン控除額の算出


住宅ローン控除額の算出

所得税から控除しきれない額は住民税からも控除

当該年分の住宅ローン控除額から当該年分の所得税額(住宅ローン控除の適用がないものとした場合の所得税額)を控除した際に、残額がある場合については、翌年度分の個人住民税において、当該残額に相当する額が、以下の控除限度額の範囲内で減額されることになります。

住宅の対価の額又は費用の額に含まれる消費税の税率によって控除額が異なります。

住民税の控除額
適用期間(居住年):平成26年4月1日~平成33年12月31日
消費税率控除限度額
消費税8%または10%が適用の場合所得税の課税総所得金額等×7%(最高13.65 万円)
上記以外の場合所得税の課税総所得金額等×5%(最高9.75 万円)


平成26年4月以降入居の住宅ローン控除額のシュミレーション

具体的なモデルケースで、控除額がいくらになるか見てみましょう。以下の表は年収、借入金額によって控除額がどのように推移するかを比較したものです。 この額は、10年間で戻ってくる所得税及び住民税額の総額です。

例えば、年収700万円以上、借入額3,000万円の場合、年末ローン残高の1%の額、またはその年の所得税・控除対象住民税額から総控除額を計算すると 253万円となります。

平成26年4月以降入居の場合、最大控除額が以前の200万円から400万円に引き上げられたため、 253万円全てが控除されることになります。

一方、年収500万円以下の場合は、年末ローン残高の1%の額、またはその年の所得税・控除対象住民税額によって控除額が決まるため、 控除額が155万円となり、平成26年4月以降に最大控除額が200万円から400万円に引き上げられましたが、その恩恵を受けられないことになります。

なお、平成26年4月以降の入居であっても、消費税が5%摘要の場合(請負契約が平成25年9月以前の場合)や、個人間売買の中古住宅(消費税非課税)などにあっては、 最大控除額は従前の200万円となりますのでご注意ください。

控除される所得税及び住民税の10年間の総額(平成26年4月以降入居の場合)

住宅ローン控除額一覧(概算) 最大控除額400万円
借入額2,000万円2,500万円3,000万円3,500万円
年収500万円154万円155万円155万円155万円
年収600万円171万円208万円220万円220万円
年収700万円171万円214万円253万円272万円
年収800万円171万円214万円256万円299万円
試算条件:扶養家族3人(配偶者+16~18才子2人)、金利2%、返済期間30年、元利均等返済



住宅ローン控除を受けるための主な要件

住宅等の要件

  • 自ら所有し、居住する住宅であること
  • 住宅の引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 床面積の1/2以上が居住用であること
  • 借入金の償還期間が10年以上であること
  • 年収が3000万円以下であること

中古住宅の場合

さらに以下のいずれかを満たすものであること(一般住宅のみ)
  • 木造...築後20年以内、マンション等...築後25年以内
  • 一定の耐震基準を満たすことが証明されるもの
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること・・・など

増改築・リフォームの場合

さらに以下を満たすものであること
1.次のいずれかに該当する工事であること
  • 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
  • マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
  • 家屋の居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
  • 現行の耐震基準に適合させるための耐震改修工事
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事
2.補助金等の額を除いた改修工事費用が100万円超であること
3.居住部分の工事費が全体の費用の2分の1以上であること。


住宅ローン減税の詳細

制度の詳細については、以下をご覧ください。

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