長期優良住宅 住宅ローン減税 年間最大50万円控除


ここでは、長期優良住宅住宅ローン減税の概要一般住宅との減税額の比較シミュレーションなどについて紹介します。最大控除額が400万円から500万円にアップする長期優良住宅のメリットの恩恵がどの程度のものか・・・そのあたりを、実際の算定例から見ていきます。

なお、住宅ローン減税の仕組みは一般住宅と同じです。詳細は以下で解説していますのでご参照ください。

長期優良住宅とは
ここでいう長期優良住宅とは、耐震・耐久・省エネ性に優れた、長く良好に使える住宅で、法律(※1)に基づいて市町村に認定された住宅(※2)をいいます。長期優良住宅は、税の優遇などさまざまなメリットがあります。
※1長期優良住宅の普及の促進に関する法律※2新築の際に長期優良住宅建築等計画を作成、市町村の認定を受け、その計画通りに建てられた住宅<参考>
長期優良住宅のページ-国土交通省
長期優良住宅について-一社 住宅性能評価・表示協会
→長期優良住宅のメリット

長期優良住宅の住宅ローン控除制度の概要

まず、長期優良住宅と一般住宅の違いを比べてみましょう。

長期優良住宅の住宅ローン控除(減税)の内容
適用期間:居住年 平成26年4月1日~平成33年12月31日
住宅の種別 一般の住宅 長期優良住宅
控除対象借入限度額 4,000万円(2,000万円) 5,000万円(3,000万円)
控除期間 10年間
控除率 1.0%
最大控除額 400万円(200万円) 500万円(300万円)
年間控除額 40万円(20万円) 50万円(30万円)
消費税8%または10%適用の場合の額であり、それ以外の場合は( )内の額。

このように、両者の違いは最大控除額にあります。長期優良住宅は一般住宅に比べ、年間控除額が40万円から50万円(10年間の総額で500万円)へ優遇されることになります。

なお、長期優良住宅についても、平成 31 年10月1日の消費税10%への引き上げ対策として、減税制度が拡充されることが決まっています。

住宅ローン減税の拡充措置の概要

10%への増税に伴い、控除期間が10→13年間へと3年間延長されます。

■認定住宅における住宅ローン減税の拡充措置
認定住宅の住宅ローン減税の拡充措置 現行との比較(参考)
マイホーム購入をお考えの皆様へ、住宅ローン減税の控除期間が3年間延長されます!-国土交通省平成31年度税制改正の大綱-財務省

これによって、2%増税の負担が概ね緩和されることになります。なお、このページに示す減税額算定は、1~10年目までの計算としていますのでご了承願います。

では、次に、トータルでどれほどの減税効果があるのかを見ていきましょう。

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平成31年入居の長期優良住宅の控除額シュミレーション

以下は、あるモデルケースにおける減税額の総額を、長期優良住宅と一般住宅で比較したものです。

借入額が4,000万円以下の場合

■年収・借入額別、減税総額比較表(借入額~4,000万円)
年収・借入額別、減税総額比較表(借入額~4,000万円)三角下矢印

長期優良住宅と一般住宅に減税額の差は無い

まず、借り入れ額4,000万円以下で、両者を比べてみたところ、どの年収帯においても減税額の総額に違いはありませんでした。

なぜ、減税額に違いが無いのか?

一般住宅と長期優良住宅の両者に差が無いのは、一般的な所得帯や借り入れケースでは、毎年の減税額が40万円(一般住宅の控除限度額)に到達しないためです。図で見てみましょう。

一般住宅の住宅ローン減税の解説で説明していますが、各年の減税額は、以下の3つの額の内、最も小さい額となります。

住宅ローン減税額の速算
住宅ローン減税額以下の内最も小さい額
①各年の住宅ローン残高の1%②所得税の控除限度額4050※1)万円③控除対象税額:各年の所得税住民税※2※1長期優良住宅は50万円※2住民税は控除限度額(最大136,500円)

・消費税8%または10%適用時の1~10年目の場合

ですが、実際、多くのケースでは、以下のように各年の減税額は一般住宅の控除限度額40万円に届きません

税額で減税額が決定する場合・消費税8%または10%適用時の控除期間1~10年目の場合※住民税は控除限度額(最大136,500円)を示す三角下矢印

減税額が40万円以下のケースが多く、②控除限度額が40→50万円となっても恩恵がない

このように、一般的な年収や借り入れケースでは、①住宅ローン年末残高の1%または、③税額が最小値となって減税額が決定するのが通常です。よって、②の控除限度額が40万円から50万円に拡大されても、減税額にほとんど影響がありません

つまり、そもそも、借入額4,000万円以下では、一般住宅の控除限度額40万円が十分に大きいために、長期優良住宅の減税メリットはほとんど実感できないのです。

では、借り入れ額を4,000万円以上に増やして比較してみるとどうでしょうか。

借入額が4,000万円超の場合

■年収・借入額別、減税総額比較表(借入額4,100万円~)
年収・借入額別、減税総額比較表(借入額4,100万円~)三角下矢印

年収800万円、借入額4,300万円以上で長期優良住宅にメリットが出る

年収が800万円以上あり、借入額が4,300万円を超えて、やっと長期優良住宅のメリットが出てくることになります。ただ、この数字は、住宅取得層の中心である30代若者にとっては、あまりなじまないケースといえるでしょう。

控除限度額50万円/年の恩恵を受けられるのは、比較的高年収で、借入額も多い方ということになり、しかも、劇的に減税額が増えるというわけでもありません。つまり、10年間の最大控除額500万円は、一般住宅の400万円に対し100万円多いとはいえ、現実問題としては100万円お得になるわけではないのです。

長期優良住宅の取得に当たっては、過度にここに期待をせず、その他のメリットを中心に、総合的に判断することが大切といえるでしょう。なお、長期優良住宅のメリットについては以下で整理していますのでご参照ください。
長期優良住宅のメリット ポイント解説

長期優良住宅として住宅ローン控除を受けるための主な要件

  • その者が主として居住の用に供する家屋であること
  • 住宅の引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
  • 借入金の償還期間が10年以上であること
  • 合計総所得金額が3,000万円以下であること
  • 長期優良住宅建築等計画の認定通知書を取得していること

など。

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長期優良住宅の所得税減税(投資型)

住宅ローンを借りる借りないにかかわらず認定長期優良住宅を取得した場合、控除率10%の所得税減税を受けることができます。

投資型所得税減税については、以下のページをご覧ください。

長期優良住宅の所得税減税(投資型)



長期優良住宅の住宅ローン減税の詳細

長期優良住宅の住宅ローン控除制度の詳細については、以下をご覧ください。

関連リンク

長期優良住宅では、ほかにも税の優遇措置が用意されています。それらを一般住宅との比較表としてまとめていますので以下をご参照ください。


長期優良住宅のメリットについては以下をご覧ください。
長期優良住宅のメリット ポイント解説