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ここでは、長期優良住宅の住宅ローン減税の概要、実際の減税額などについて紹介しています。最大控除額が、一般住宅の３６４万円に対し９１万円高い４５５万円となる長期優良住宅ですが、実際にどの程度のメリットになるのかを、具体的な算定例から見ていきます。
なお、住宅ローン減税の仕組みは一般住宅と同じです。詳細は以下で解説していますのでご参照ください。
住宅ローンを組んで住宅を取得した時に納めた所得税が戻ってくる「住宅ローン減税（控除）についてわかりやすく解説します。
ここでいう長期優良住宅とは、耐震・耐久・省エネ性に優れた長く良好に使える住宅として、法律（※1）に基づいて市町村に認定された住宅（※2）で新築・未使用のものをいいます。長期優良住宅は、税の優遇などさまざまなメリットがあります。
※1 長期優良住宅の普及の促進に関する法律※2 新築の際に長期優良住宅建築等計画を作成、市町村の認定を受け、その計画通りに建てられた住宅
長期優良住宅の住宅ローン控除制度
まず、長期優良住宅と一般住宅の制度の違いを比べてみます。
■長期優良住宅と一般住宅の制度比較（令和5年入居の場合）
| 住宅の種別 | 一般の住宅 (省エネ基準適合) |
長期優良住宅 |
|---|---|---|
| 控除対象借入限度額 | 4,000万円 | 5,000万円 |
| 控除期間 | 13年間 | |
| 控除率 | 0.7％ | |
| 最大控除額 | 364万円 | 455万円 |
| 年間控除限度額 | 28万円 | 35万円 |
なお、比較表の一般の住宅とあるのは、今後のスタンダードとなる「省エネ基準適合住宅」としています。
長期優良住宅は控除対象借入限度額が＋1,000万円
上表のとおり、長期優良住宅の一般住宅との差は、控除対象借入限度額が1,000万円優遇されている点です。
なお、控除対象借入限度額とは、減税額を算定する際のローン残高の上限値をいいます。つまり、各年末のローン残高に控除率0.7％を掛けて減税額を算定しますが、借入額がどんなに多くても、計算に用いる額は5,000万円が最大ということです。
仮にそうした状況が13年間続いたとすると、5,000万円×0.7％×13年間＝455万円が減税額の最大値になるということです。
ただ、現実には、こうした額を借入れている方ばかりではないため、最大控除額に影響を受けないケースが多いといえるでしょう。
では、長期優良住宅の減税総額はどの程度になるのか、現実的な数字を見てみましょう。
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令和5年入居の長期優良住宅の控除額シュミレーション
以下は、あるモデルケースにおける長期優良住宅の減税額の総額を、一般住宅と比較したものです。
■年収・借入額別の減税総額-令和5年入居、新築、控除率0.7％、控除期間13年、金利1.2％
| 借入額 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,500万円 | 4,000万円 | 4,500万円 | 5,000万円 | 5,500万円 | ||||||
| 住宅性能 | 一般住宅 省エネ基準 | 長期優良 住宅 | 一般住宅 省エネ基準 | 長期優良 住宅 | 一般住宅 省エネ基準 | 長期優良 住宅 | 一般住宅 省エネ基準 | 長期優良 住宅 | 一般住宅 省エネ基準 | 長期優良 住宅 |
| 借入限度額 | 4,000万円 | 5,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 |
| 年収 400万円 | 209万円 | 209万円 | 211万円 | 211万円 | 211万円 | 211万円 | 211万円 | 211万円 | 211万円 | 211万円 |
| 年収 500万円 | 237万円 | 237万円 | 248万円 | 248万円 | 253万円 | 253万円 | 253万円 | 253万円 | 253万円 | 253万円 |
| 年収 600万円 | 253万円 | 253万円 | 287万円 | 287万円 | 311万円 | 311万円 | 325万円 | 325万円 | 334万円 | 334万円 |
| 年収 700万円 | 253万円 | 253万円 | 289万円 | 289万円 | 320万円 | 325万円 | 340万円 | 360万円 | 353万円 | 386万円 |
| 年収 800万円 | 253万円 | 253万円 | 289万円 | 289万円 | 320万円 | 325万円 | 340万円 | 361万円 | 353万円 | 393万円 |
| ・表の額は13年間の減税総額（所得税および住民税）（一万円未満切り捨て）・【算定条件】返済期間30年、元利均等返済、給与所得控除：55～195万円、基礎控除：48万円、配偶者控除：26～38万円、扶養控除：0円、社会保険料控除：年収の15％、返済開始月1月、住民税控除率・上限額（R3：0.07％・136,500円、R4：0.05％・97,500円） | ||||||||||
表からも分るとおり、借入額4,000万円以下では両者に差はなく、差が出るのは、年収700万円以上で4,000万円を超える借り入れを行った場合となります。
では、一般住宅と長期優良住宅の借入限度額減の差が、どのように減税額に影響しているのかを、もう少し具体的に見てみましょう。
ハウスメーカー選びには順序があるのをご存じですか？
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一般住宅と長期優良住宅の減税額の算定イメージ
借入限度額が4,000万円から5,000万円へ1,000万円増額…つまり、最大控除額が364万円⇒455万円へと91万円増える長期優良住宅ですが、この額がそのまま恩恵とならないのは、前出の表のとおりです。
その理由は、各年の減税額が、次のように、借入限度額以外の要素で決まる場合があるためです。
住宅ローン減税額＝以下の内最も小さい額
- 年末の住宅ローン残高の0.7％
- 各年の控除限度額28万円
（長期優良住宅は35万円） - 控除対象税額:各年の所得税+住民税※1
※1 住民税は最大97,500円
この算定を各年行い、13年間全体で見渡したのが以下のイメージです。（算定条件は上の表と同じ）
■各年の減税額推移と決定理由のイメージ：一般住宅（省エネ基準）
同じケースで、長期優良住宅の場合で見てみましょう。
■各年の減税額推移と決定理由のイメージ：長期優良住宅
長期優良住宅のメリットは91万円ではなく5万円
長期優良住宅は、控除限度額が、28万円⇒35万円と7万円増額、それが13年なので91万円減税額が増える…というのではなく、上図のように、減税額の決定要因が他に移るだけなので、そのような単純計算は成り立ちません。
最終的にこのケース（年収700万円、借入額4,500万円）では、一般住宅と比べて増加した長期優良住宅の減税額は、総額＋約５万円となります。
控除対象借入限度額が1,000万円増額という数字の大きさとは異なり、実際の減税額のメリットはそれほど大きくないことが分ります。
メリットを多く享受するには、より高額の借入れを行う必要があるといえますが、住宅取得層の中心である３０代若者にとっては、次第になじまない借入額になるといえるでしょう。
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長期優良住宅として住宅ローン控除を受けるための主な要件
- その者が主として居住の用に供する家屋であること
- 住宅ローンの借入期間が１０年以上
- 住宅の引渡し又は工事完了から６ヶ月以内に居住の用に供すること
- 床面積が５０㎡以上（４０㎡※1※2）であること（長期優良住宅の認定基準で別に定めがあります）
- 店舗等併用住宅の場合は、床面積の１／２以上が居住用であること
- 合計総所得金額が2,000万円以下であること
- 長期優良住宅建築等計画の認定通知書を取得していること
※1 床面積40～50㎡の場合、所得が1,000万円超の年は控除対象外※2 2023（R5）年12月31日までに建築確認を受ける住宅について適用
など。
長期優良住宅の所得税減税（投資型）
住宅ローンを借りる借りないにかかわらず認定長期優良住宅を取得した場合、控除率10％の所得税減税を受けることができます。投資型所得税減税については、以下のページをご覧ください。
一般的な住宅の場合、所得税の減税を受けるには住宅ローンを利用することが条件ですが、長期優良住宅の場合は、住宅ローンを利用しなくても所得税が控除される、いわゆる投資型減税の利用が可能です。ここでは、その投資型減税の概要についてお伝えします。
長期優良住宅の住宅ローン減税の詳細
長期優良住宅の住宅ローン控除制度の詳細については、以下をご覧ください。
まとめ
住宅ローン減税の最大控除額が91万円多い長期優良住宅ですが、現実には、一般住宅がすでにある程度減税されているため、長期優良住宅自体の減税メリットを実感しにくいことがわかりました。
長期優良住宅の取得に当たっては、過度にこの減税メリットに期待をせず、その他のメリットを中心に、総合的に判断することが大切といえるでしょう。
なお、長期優良住宅のメリットについては以下で整理していますのでご参照ください。
長期優良住宅のメリット ポイント解説
また、長期優良住宅の他の税制優遇については、以下にまとめていますので、こちらもご参照ください。
このページの内容は新築時・住宅取得時における減税制度について一般住宅、低炭素住宅、長期優良住宅にわけて比較表にしたものです。補助金・その他優遇制度などを含めた全てのお得情報の一覧については別ページにてご覧いただけます。
