住宅ローン控除（減税）の図解解説と減税額早見表2022-シミュレーションで制度をわかりやすく解説

このページは2022年度（令和4年度）についての情報になります。
↓最新の 2023（令和5年度）の内容については以下をご覧ください。

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ここでは、住宅の取得（新築、新築住宅の取得、中古住宅の取得）や一定の増改築・リフォーム工事を行ってローンを組んだ場合に、納めた所得税が戻ってくる「住宅ローン減税」（住宅借入金等特別控除）について、実際の減税額および減税の仕組み、手続き、算定方法などを、図解でわかりやすくお伝えします。

実際の減税額は、年収・借入額別に早見表としていますので、ご参考ください。

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令和4年 減税制度の継続と見直し

令和４年度税制改正により、住宅ローン減税が利用できる入居期限が令和７年度まで4年間延長され、同時に制度内容の見直しが行われました。

その概略を、以下に示します。（新築住宅の場合）

■令和３年度、４年度の適用制度【控除率・控除期間】（新築住宅）

（※）令和３年度税制改正の拡充措置の適用となる契約期日

令和３年度税制改正による拡充措置については、こちら（下へジャンプ）をご確認ください。

住宅ローン減税の適用制度は、原則、居住時期により決まりますが、令和３年度の拡充措置については、さらに契約時期によって適用が分かれます。

令和４年入居の場合、上図のように、令和３年度の制度と重複していますので、どちらの制度適用となるのか、間違いの無いようにしましょう。上記の契約期日までに契約した方は、令和3年度の制度適用が可能です。

その両者の制度の違いを以下に示します。

■令和3年度と4年度の制度比較（新築、住宅性能：省エネ基準適合）

このように、令和4年度は、控除率は0.7％へ縮小となりましたが、そのかわりに控除期間が13年に拡大となりました。ただし、令和3年度では、拡充措置により控除期間13年の適用を受けている方が多くいますので、それと対比すると、実質的に縮小という見方になります。

「結局、自分の年収や借入額でどれくらい戻ってくるのか…」という点が、みなさんの一番の関心事かと思いますので、実際に、制度変更の影響が減税額にどのように出てくるのかを視覚化してみます。

令和3年度と4年度の減税総額の比較

住宅取得世代である30～40代ファミリーが、住宅を新築、または新築住宅を取得する場合を例に、減税総額を比べてみます。

モデルケース

省エネ基準適合住宅を新築、夫：会社員、妻：専業主婦、子供2人（16才未満）、返済期間30年、元利均等返済

注）計算を単純化するため、年収や金利、扶養条件が10年（13年）間変わらないものとして計算しています。

減税総額早見表（借入金利1.2％）

以下の早見表は、年収・借入額別に減税総額をシミュレーションし、令和3年度と4年度で対比させたものです。住宅の性能は、今後のスタンダードとなる「省エネ基準」適合としています。

まず、長期固定を想定した借入金利1.2％で見てみます。なお、（ ）の青字の額は、令和３年度税制改正による拡充措置の適用を受けた場合の13年間の減税総額となります。

■年収・借入額別の減税総額-（新築、住宅性能：省エネ基準適合） 金利1.2％

令和4年度税制改正による控除率1.0→0.7％、さらに、住民税控除率・限度額の縮小の影響を受け、減税総額は、令和3年度の拡充措置適用時（13年間）と比べると、どの年収・借入れ帯でも減少しています。

1.0→0.7％の影響

例えば、年収400万円、借入額2,000万円の減税総額は、R3年204万円（拡充措置適用時）→R4年144万円と60万円の減少となっています。

減少率は約30％と、控除率1.0→0.7％の縮小率とほぼ同率の減少となっています。この割合は、年収400万円での一部の結果を除き、ほぼ、同じ傾向がみられます。

借入限度額4,000→3,000万円への縮小を避けるためには「省エネ基準」に適合

令和3年度は一般的な住宅の借入限度額が4,000万円であったのに対し、令和4年は3,000万円に減少します（後述）。この借入限度額を4,000万円に上げるためには、令和4年度から住宅の性能を上げる必要があります。

上の表は、省エネ基準適合住宅とし、令和3年、4年ともに借入限度額を4,000万円の同額で計算していますが、仮に、一般住宅で計算すると、さらに減少幅が大きくなります。

例えば、上の表で、年収700万円、借入額4,000万円の減税総額はR3年406万円（拡充措置適用時）→R4年289万円と117万円の減少となります。減少率は約29％となります。

これを一般住宅（借入限度額3,000万円）で比較すると、減税総額は144万円の減少となり、減少率は約45％と、大きく影響を受けます。

一度、義務化が見送られた「省エネ基準」は、今後は、マストとして考えていく必要があるといえるでしょう。なお、「省エネ基準」とは以下をいいます。

国の補助金こどもみらい住宅支援事業の補助要件も、この「省エネ基準」相当なので、新築住宅の場合は、多くの方が、「省エネ基準」として、住宅ローン減税を適用できることになるでしょう。

減税総額早見表（借入金利0.5％）

次に、低金利の影響で多くの方が利用する変動金利を想定した0.5％金利で、シミュレーションしてみます。

■年収・借入額別の減税総額-（新築、住宅性能：省エネ基準適合） 金利0.5％

こちらは、1.2％金利の場合と比べると、減税額が数万円小さくなるだけで、傾向はほぼ同じであるといえます。

次に、大きく改正となった令和4年度税制改正の内容を、もう少し詳しく見ていきます。

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令和4年度住宅ローン減税の改正点

前述のシミュレーションでは、新・旧制度の控除額の違いを見ましたが、ここでは、新制度全体について詳しく説明します。

今回は、大きな変更点である控除率、控除期間以外にも、さまざまな見直しが行われました。

これらの改正点を、旧制度との違いがわかるよう比較してみます。

新築住宅の制度改正

■新旧制度比較（新築住宅）

一般住宅は2024年以降住宅ローン減税を受けられない

市場金利の低下に伴う控除率の引き下げ、省エネ住宅に対するメリット付与が、はっきりと打ち出された改正となりました。

注意したいのは、上表の通り、2024（令和6）年以降に建築確認をとる住宅は、「省エネ基準」に適合しなければ、住宅ローン減税を受けられないという点です。

ただし、「省エネ基準」の義務化を見込んで、住宅業界も準備を進めており、多くのハウスメーカーがすでにこれに対応していますので、大きくあわてる必要はありません。

まず、今年は、「省エネ基準」でこどもみらい住宅支援事業の補助金をもらい、「省エネ基準」で住宅ローン減税を受けるというのが基本になってくるでしょう。

それでは、次に、中古（既存）住宅を取得する場合の制度内容について、同様に比較してみます。

中古（既存）住宅の制度改正

■新旧制度比較 中古（既存）住宅

買取再販住宅は所定のリフォームが必要

上の表における買取再販住宅というのは、単に不動産業者が中古住宅を買い取って販売するものを指すのではなく、建物の良質化を図るなど、所定の要件を満たす住宅である必要があります。

築年数要件が緩和

これまで、中古住宅の住宅ローン減税でネックになっていた、【木造：築20年以内、耐火：築25年以内】の築年数要件が廃止され、昭和 57 年１月１日以降の建築であれば、新耐震基準適合として耐震性の要件を満たすことが可能となりました。

これにより、新耐震基準の住宅なのに、築年数を超えるために要件不適合ということがなくなるため、中古住宅の取得を減税対象とできる可能性が大きく広がりました。

（参考）令和3年度税制改正による拡充措置とは

適用となる居住期間が、今年（令和４年）までとなる、令和3年度税制改正による拡充措置ついて、参考に掲載します。

拡充措置とは、過去の消費税8％から10％への引き上げに伴い講じられた特例制度で、控除期間が3年間プラスされ、2％増税相当分の負担が、所得税減税という形で還元されるというものです。

令和3年度税制改正でこの特例制度が延長され、次の通り適用されることになりました。

■拡充措置（控除期間の延長）のイメージ
※モデルケース
年収500万円、借入額3,000万円、建物購入価格2,500万円、扶養家族1人（配偶者のみ）、金利1.2％、返済期間30年、元利均等返済

拡充措置の詳細情報

拡充措置の詳細については以下をご確認ください。
住宅ローン減税-国土交通省住宅税制-令和３年度税制改正-国土交通省「令和３年度税制改正（案）のポイント」パンフレット-財務省令和３年度税制改正の大綱-財務省所得税法等の一部を改正する法律案（施行日：令和3年4月1日）-財務省

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住宅ローン減税の対象住宅、要件

次に、住宅ローン減税の基本を説明します。減税を受けるためには、どのような条件が必要か…その基本要件を解説します。

ほぼ全ての住宅が対象

対象の住宅は、戸建て形式や新築、中古を問いません。ほぼ全ての住宅が対象になります。さらに、増改築や大規模リフォームでも利用が可能です。

条件は１０年ローンを組んでマイホーム取得

制度の利用には、住宅・設備の高性能化などは必要なく、以下のごく一般的な条件を守ることで利用が可能です。（ただし、前述の通り、高性能化により減税が優遇されます。）

その他の要件

他にも細かい要件はありますが、一般的な住宅取得であれば、その要件を満たしやすいことから、多くの方が利用できる制度となっています。

なお、制度の対象外となるケースとしては、以下のような例が該当しますので、ご注意ください。

それでは、次に、住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）の仕組みについてくわしく見ていきます。

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住宅ローン減税制度の仕組み

住宅ローン減税は、かんたんにいうと、その年に納めた所得税・住民税から、所定の額が戻ってくるというものですが、具体的に、どのような計算で戻ってくるのか…まず、基本的な制度の仕組みについて見ていきます。

住宅ローン減税は税額から直接控除される

この制度の最大の特徴は、「所得控除」ではなく「税額控除」であるという点です。
図で見てみましょう。

みなさんになじみがあるのは、配偶者控除や、生命保険料控除ではないでしょうか。これらは、収入から控除される「所得控除」なので、課税所得が減少するというものです。よって、その所得控除の額に税率をかけた金額が減税になるという仕組みです。

一方、住宅ローン減税は、通常通り所得税を算出した後で、税額から直接差し引く「税額控除」という仕組みになっています。なので、戻ってくる税額がわかりやすく金額も大きいため、手取り感が大きいのが特徴です。

住民税も控除される

また、極端なケースを除き、通常は所得税だけでなく住民税も控除されることになります。イメージを見てみましょう。

住宅ローン控除の額の算出方法は後ほど説明しますが、その額はその年の住宅ローン残高に応じて、所定の方法によって算定します。

そこで、所得税を控除してもなお引ききれない額がある場合、つまり、所得税よりも算出した住宅ローン控除可能額が上回る場合については、その超えた分について住民税から控除（上限あり）されることになっています。（後述）

※正確には、住民税については翌年度分について控除されます。
詳細：新築・購入等で住宅ローンを組む方・組んでいる方へ 個人住民税の住宅ローン控除がうけられる場合があります。－総務省

控除期間は１３年（１０年）間続く

そして、この控除は毎年行われ、それが定められた年数、継続します。

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住宅ローン減税の手続き方法

住宅ローン減税は、自動的に税額が計算され、自動で戻ってくるのではなく、あくまでも住宅所有者の申告に基づいて還付されることになるので注意しましょう。一般的な給与所得者の場合、手続きは確定申告と年末調整という2つの手続きを行うことで、納めた税金が返ってきます。

■減税手続きの全体的な流れ

手続きが面倒のように感じるかもしれませんが、それほど難しいものではありません。以下に、確定申告・年末調整はいつどのように行うのか、必要書類や記入例など具体的に解説していますのでご参照ください。

住宅ローン控除額（減税額）の計算方法

※現在、新制度への改正に合わせ編集中です。

住宅ローン減税 まとめ

結果的に減税の縮小となった令和４年度の税制改正。消費者にとっては残念ですが、市場金利などの実態に即した改正なので、これまでの減税が過大だったとみなされても、しかたない面があります。

また、併せて導入された、環境性能に応じた控除対象借入限度額の上乗せ措置は、将来、省エネ性能向上への強力な後押し要素として活用されることが予見される制度改正です。ある日突然、「ZEHにしないと住宅ローン減税は受けられない」ということにはならないでしょうが、徐々にそのような方向に、舵が切られていくことになるでしょう。

国の住宅政策の柱が、住宅の省エネ推進にあるのは明確です。消費者としても、そうした国の見ている方向に意識を置いて、ライフサイクルコストの縮小、快適、健康といった省エネ住宅のメリットに投資するという視点を、住宅取得の検討にしっかり含めていくことが大切といえるでしょう。

住宅ローン減税の詳細

制度の詳細については、以下をご覧ください。

• 住宅ローン減税等が延長されます！（国土交通省）
• 令和４年度税制改正の大綱（財務省）
• 第208回国会における財務省関連法律（財務省）
• 所得税－マイホームの取得や増改築などしたとき（国税庁）
• リフォームの減税制度（一社　住宅リフォーム推進協議会）

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